Det har vært et svært vanskelig boligmarked for nybygg siden 2023. Da Norges Bank hevet styringsrenten kraftig, steg boliglånsrentene tilsvarende. For mange ble det nær dobbelt så dyrt å betjene boliglånet som bare noen år tidligere.
Utlånsrente fra Norges bank 2018-2026… Se mer
Utlånsrenter (årsgjennomsnitt) de siste 8 årene
2018: 3,42 % (Stabil rente i starten av året, svak økning mot høsten).
2019: 3,71 % (Norges Bank satte opp styringsrenten flere ganger).
2020: 3,20 % (Kraftig rentekutt til 0 % i mai grunnet koronapandemien).
2021: 2,67 % (Rekordlavt rentenivå gjennom hele året).
2022: 3,57 % (Renten begynte å stige raskt igjen utover høsten).
2023: 5,65 % (Betydelige rentehevinger fra Norges Bank).
2024: 6,51 % (Rentetoppen ble nådd med et gjennomsnitt på over 6,5 %).
2025: 6,30 % (Renten holdt seg høy, men flatet litt ut). 2026 (første halvår): ca. 5,12 % (Tall fra SSB viser utestående boliglånsrente i juni 2026).
De høye rentene har fått store konsekvenser. Færre har råd til å kjøpe ny bolig, og mange som ellers ville ha bygget hus, har valgt å vente. Samtidig har det skjedd noe annet i boligmarkedet som er interessant for deg som vurderer å bygge: Tomtene har ikke fulgt boligprisene eller inflasjonen oppover.
Utleieboligene kommer ut i markedet
Fra 2022 til 2024 ble skattereglene og rammevilkårene for utleieboliger endret. Samtidig ble det vanskeligere for utleiere å regulere leieprisene, ref. Stortinget
Det har gjort det mindre lønnsomt å drive stort i utleiemarkedet, og mange profesjonelle utleiere har begynt å selge boliger. Bare hittil i år er det solgt rundt 12.000 flere boliger enn tidligere. Salget ventes å fortsette også gjennom 2027, sier blant andre Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund til Nettavisen
Dette rammer særlig Oslo og områdene rundt hovedstaden, mens de høye rentene påvirker boligmarkedet i hele landet.
Og når færre boliger selges, blir det også bygget færre nye boliger.
Inflasjonen har spist opp boligprisene
De siste årene har vi samtidig hatt kraftig inflasjon. Siden 2021 har prisnivået økt med hele 23,7 prosent. Boligprisene har også steget, men mindre enn den generelle prisstigningen. Reelt sett betyr det at boligprisene har falt med rundt 5 prosent siden 2021.
Prisen på materialer og lønninger har stort sett fulgt øvrig prisstigning i perioden. Det har altså ikke blitt billigere å bygge selve huset. Men det har skjedd noe interessant med tomtene.
Tomtene har blitt billigere
Når vi snakker om tomter til eneboliger, er bildet et helt annet enn for ferdige boliger. Tomteprisene har i mange områder stått omtrent stille de siste årene, sier DNB Eiendom i samtale med Småhus-Spesialisten. Det finnes dog ikke statistikk over tomtepriser, men vi som har fulgt med i markedet ser at nesten alle tomter som lå ute til salgs for 5 år siden, ligger fortsatt usolgt til samme pris eller lavere.
Det er egentlig ikke så merkelig. Antall igangsatte eneboliger har falt dramatisk de siste årene. Fra et stabilt nivå på 7-8000 eneboliger ventes det igangsatt 1500-2000 i 2000 Når det bygges få nye boliger, er det også få som kjøper tomter.
Uendret pris på tomtene i kroner og øre mens alle andre priser og lønninger går opp, betyr egentlig at tomter i realiteten har blitt billigere. Med en inflasjon i perioden på opp mot 25% til sammen, har tomtene blitt 20% billigere.
Det er her det blir interessant for deg som vurderer å bygge hus.
Behovet for nye boliger forsvinner ikke
Det bygges for tiden langt færre nye boliger enn det som er nødvendig for å dekke det langsiktige behovet. Samtidig vokser befolkningen og boliger forsvinner hvert år som følge av brann, skader, rivning og annen avgang.
Det samlede boligbehovet er anslått til rundt 30.000 nye boliger hvert år. Da snakker vi altså om leiligheter, rekkehus og eneboliger til sammen. Regjeringens ambisjon er å bygge opp mot 32.500 boliger pr år. Tallene for hvor mane som faktisk blir bygget varierer, avhengig av hvilke kilder vi legger til grunn. Boligprodusentene, som organiserer alle de store utbyggerne, anslår ovenfor Prognosesenteret at det ble13.000 boliger igangsatt i 2024. Andre kilder antyder rundt 20.000.
Uansett hva som er det nøyaktige tallet, så er det langt under hva behovet er hvert år.. Og når vi bygger for lite år etter år, forsvinner ikke behovet. Det bygger seg opp. Når behovet øker, vil prisene stige. Når prisene stiger, vil flere boliger bli bygget. Når flere boliger blir bygget, blir det rift om håndverkere og materialer. Når det blir rift om ting, vil prisene øke. Det blir dyrere å bygge nytt.
Ikke “om”, men “når”
Spørsmålet er ikke om det kommer en ny oppgang i boligbyggingen. Spørsmålet er bare når.
Markedet snur og det blir prisrekyl mellom 2027 og 2029, uttaler blant annet Carl O. Geving i NEF, Anders Langtind i Eiendomsmegler 1 Sør-Norge og Nils Elven i DNB Eiendom til Nettavisen. Og når boligbyggingen først begynner å ta seg opp, kan utviklingen gå raskt.
De smarte gjør ikke som andre
Se for deg hva som skjer når rentene blir lavere og flere igjen får råd til å kjøpe bolig.
Flere vil kjøpe. Flere vil bygge. Flere vil kjøpe tomt. Da vil konkurransen om tomtene øke. Og når mange vil ha det samme som det finnes lite av, går prisene normalt opp. Det gjelder som nevnt også byggevarer og håndverkere.
Mange håndverkere har forlatt byggebransjen eller funnet seg andre jobber etter flere år med svært lav aktivitet. Samtidig har mange utenlandske arbeidstakere forlatt Norge. I følge NHO Byggenæringen, har dette pågått i mange år. Når det er vanskelig å skaffe nok håndverkere til dagens lave byggeaktivitet, kan situasjonen bli en helt annen når markedet igjen skal bygge mange tusen flere boliger.
Du trenger et års perspektiv når du skal bygge hus. Ikke uker og måneder. Prisene vil altså endre seg, kanskje i 2028, kanskje før og kanskje senere. Men de vil endre seg, for husbyggere med års-perspektiv, i nær fremtid. De profesjonelle aktørene i boligmarkedet vil imidlertid neppe vente til alle andre har begynt å bygge. De vil forsøke å være tidlig ute for å bygge billig og selge dyrt.
Amatørene vente til alle vil bygge. Da har både tomter og byggekostnader gått opp.
Den som venter til alle andre er klare til å bygge, kan oppleve at de beste tomtene allerede er solgt – og at både tomter, materialer og håndverkere har blitt dyrere.
Slik kan du bruke tiden smart
Det tar som nevnt tid å bygge et hus. Fra du bestemmer deg til huset står ferdig, kan det fort gå et år eller mer. Først skal tomten finnes og kjøpes. Huset skal tegnes, finansieringen skal på plass og byggesøknaden skal behandles av kommunen.
Derfor trenger du heller ikke vente på at boligmarkedet skal snu før du begynner.
Tvert imot kan det være smart å bruke den rolige perioden til å gjøre deg klar.
Har du allerede en bolig, trenger du heller ikke nødvendigvis selge den med én gang. Hos Småhus-Spesialisten kan du starte prosessen, få huset prosjektert og søke om byggetillatelse. Når byggetillatelsen foreligger, kan byggingen settes på hold slik at du får tid til å selge dagens bolig og planlegge flyttingen.
Det gir deg en interessant mulighet:
Du kan sikre deg en tomt mens prisene fortsatt er lave, samtidig som du beholder dagens bolig frem til du er klar til å selge.
Hvis boligprisene fortsetter oppover samtidig som tomteprisene begynner å stige, kan tidspunktet vise seg å være svært gunstig.
Det handler ikke om å ha flaks. Det handler om å være tidlig ute.
Ingen vet nøyaktig når boligmarkedet snur. Men vi vet at Norge trenger langt flere nye boliger enn det som bygges i dag.
Vi vet også at tomtemarkedet er svakt, at boligbyggingen er historisk lav og at det tar lang tid å få et nytt hus fra idé til ferdig bolig. Derfor kan det være gode grunner til å begynne nå – mens markedet fortsatt er rolig.
Har du planer om å bygge hus i løpet av de neste årene, er kanskje det smarteste du kan gjøre akkurat nå å begynne å se etter tomten
Hos Småhus-Spesialisten kan du starte prosessen uten å måtte bygge med én gang.
Kanskje er dette det beste tidspunktet på mange år til å begynne å planlegge huset du egentlig ønsker deg.
