Hvorfor det kan bli billigere hos oss som bygger tradisjonelt
Å bygge hus på byggeplassen er ikke nødvendigvis dyrere enn å prefabrikkere vegger og andre bygningselementer på en fabrikk. Tvert imot kan tradisjonell bygging være rimeligere, sørlig når huset skal tilpasses kundens ønsker.
Forskjellen handler først og fremst om hva slags produksjon man driver med.
Du kan fritt velge farge – bare den er sort
Uttrykket skal stamme fra Henry Ford, mannen som revolusjonerte bilproduksjonen ved å ta samlebåndet i bruk. Selve samlebåndet fant han ikke opp. Men Ford var blant de første som utnyttet prinsippet effektivt i bilproduksjonen.
Resultatet var en enorm produktivitetsøkning. Tusenvis av nesten identiske T-Forder kunne produseres på kort tid. Og nettopp det var hemmeligheten: De var helt identiske.
Ford kunne produsere billig fordi fabrikken var bygget rundt gjentakelse.
Et godt samlebånd består av flere arbeidsstasjoner. Hver stasjon har sine bestemte oppgaver, og ideelt sett tar arbeidet på hver stasjon omtrent like lang tid.
Etter et bestemt antall minutter flyttes alle produktene ett trinn videre. Det fungerer fantastisk når man skal produsere mange like produkter. Men hva skjer når kunden ønsker å endre produktet?
Endringer blir fort dyre
La oss si at du bestiller et hus og ønsker å fjerne ett vindu. Det høres enkelt ut. Og egentlig burde det jo gjøre huset billigere. Du skal tross alt ha ett vindu mindre.
Men i en effektiv fabrikkproduksjon kan en liten endring få overraskende store konsekvenser.
Stenderverket kommer kanskje ferdig kappet til samlebåndet. Plater og panel kan være skåret til riktig størrelse av automatiserte maskiner. Når ett vindu skal bort, passer ikke lenger standarddelene.
Stenderverkstasjonen må finne frem andre stendere. Platestasjonen må bruke en annen plate. Panelstasjonen må tilpasse materialene. Vindusstasjonen får en annen arbeidsoppgave.
Hver enkelt endring kan kanskje bare ta noen få minutter. Problemet er at et samlebånd ikke bare består av én person. Hvis en endring gjør at én stasjon bruker ti minutter ekstra, forsinker det hele produksjonslinjen. Og da er det ikke lenger bare de ti minuttene som koster.
Det er nettopp dette som gjør masseproduksjon så effektivt – og samtidig så lite fleksibelt.
Samlebåndet er fantastisk når alle produktene er like. Det er mindre fantastisk når hvert produkt skal være forskjellig.
Jeg har selv jobbet en del med husproduksjon i fabrikk. Det har vært langt mellom de virkelig gode produksjonslinjene. Jeg kjenner bare to produsenter i Skandinavia jeg mener virkelig utnyttet fordelene ved samlebåndsproduksjon.
De fleste «fabrikkhus» bygges ikke på samlebånd
De fleste fabrikkene jeg har besøkt har egentlig ikke drevet samlebåndsproduksjon. De har bygget veggene omtrent på samme måte som en snekker gjør på byggeplassen – bare innendørs.
Det kan selvfølgelig være mer effektivt. Man kan for eksempel legge stenderverket i en såkalt jigg, slik at man slipper å måle opp og kontrollere alle vinkler. Man kan også bruke automatiske spikerverktøy eller andre hjelpemidler. Men da er vi langt unna Henry Fords samlebånd.
Og da oppstår et annet spørsmål:
Hvor mye sparer man egentlig på å bygge veggen i en fabrikk?
Materialene må først fraktes fra sagbruket, vindusprodusenten og isolasjon-produsenten til fabrikken. Deretter skal den ferdige veggen fraktes fra fabrikken til byggeplassen i en tilstand hvor den er langt mer sårbar for skade enn enkeltkomponentene hver for seg.
Transport er ikke gratis. Tvert imot kan transport av store bygningselementer er svært kostbart.
Ved tradisjonell bygging kan materialene i stedet kjøres direkte fra sagbruket, vindusprodusenten, isolasjonsprodusenten og andre leverandører til byggeplassen.
Det viktigste er kanskje ikke listeprisen
Vår erfaring er at effektiviseringsgevinsten ved å bygge vegger i fabrikk ikke er stor nok til å oppveie de ekstra kostnadene knyttet til transport og håndtering. Men det er én annen forskjell som er enda viktigere for deg som kunde:
Hva koster det å gjøre en tilpasning?
En av de beste grunnene til å bygge hus selv er å få huset slik du vil ha det. Hvorfor skal du måtte tilpasse drømmehuset ditt til fabrikkens produksjonslinje?
Når vi bygger huset tradisjonelt på byggeplassen, kan du tilpasse det slik du vil ha det.
Et vindu kan flyttes eller fjernes. En vegg kan forlenges. Et rom kan bli større – eller mindre.
Det betyr ikke at endringer er gratis. Men de trenger heller ikke å bli unødvendig dyre. Og tar vi bort noe, blir det alltid billigere, ikke dyrere!
For oss er det viktigere å bygge huset du ønsker, enn å bygge flest mulig like hus.
Og det er nettopp derfor vi har valgt en litt uvanlig modell:
Før du bestemmer deg, tilpasser vi huset til tomten din, behovene dine og ønskene dine.
Du skal ikke kjøpe et hus som nesten passer. Du skal få et hus som passer deg.
Hvorfor vi tegner huset ditt gratis
Å utvikle og tegne et godt hus tar tid. Noen ganger svært mye tid.
Når vi tegner et hus for deg, handler det ikke bare om å lage noen fine tegninger. Vi utvikler løsninger, kontrollerer reguleringsbestemmelser, vurderer hva som faktisk lar seg bygge og lager et så godt grunnlag at vi kan beregne hva huset vil koste.
Likevel tar vi normalt ikke betalt for dette.
Vi selger hus, ikke tegninger
Vi lever av å selge hus, ikke tegninger. Men for å selge hus, trenger vi tegninger. Vi trenger tegninger som vil kan kalkulere etter og tegninger som entydig, både for deg som kunde og oss som leverandør, beskriver huset som skal leveres.
Når vi utvikler en standard husmodell, kan kostnaden fordeles på mange kunder. Når vi utvikler et hus spesielt for deg, håper vi selvfølgelig at du ender med å kjøpe huset av oss. Det er slik vi får betalt for arbeidet vårt.
Likevel, vi skjønner at ting kan forandre seg. Det endelige drømmehuset kan rett og slett bli for dyrt. Kanskje sier banken nei. Eller ting ikke ser ut slik du hadde forestilt deg, enda vi har fulgt instruksene så langt det har latt seg gjøre. Eller kanskje du rett og slett ombestemmer deg.
Og det er helt greit!
Vi skjønner at du ikke vil kjøpe og bygge et hus du ikke har råd til eller ikke vil trives i.
Derfor bruker vi en intensjonsavtale
Hvis du har spesielle ønsker og vi skal bruke mye tid på å utvikle huset spesielt for deg, inngår vi en enkel intensjonsavtale.
Den betyr ikke at du er bundet til å kjøpe huset.
Du kan trekke deg når du vil.
Det avtalen først og fremst regulerer, er hva som skjer med arbeidet vårt dersom prosjektet ikke ender med et huskjøp.
Du betaler da kun for den tiden vi faktisk har brukt på utviklingen, og aldri mer enn den avtalte grensen. For de fleste prosjekter setter vi denne grensen til 37,5 timer.
Det betyr at du kan få utviklet et hus som er tilpasset dine ønsker, uten å risikere å bli sittende fast i en byggeavtale.
Vi tar risikoen på utviklingen sammen med deg – men vi kan ikke ta hele risikoen alene.
Det synes vi er en fair ordning. Og forhåpentligvis ender det selvfølgelig med at du får akkurat det du ønsket deg:
Et hus du har lyst til å bygge – og som vi får gleden av å bygge for deg.
Historisk gunstig å bygge hus
Det har vært et svært vanskelig boligmarked for nybygg siden 2023. Da Norges Bank hevet styringsrenten kraftig, steg boliglånsrentene tilsvarende. For mange ble det nær dobbelt så dyrt å betjene boliglånet som bare noen år tidligere.
Utlånsrente fra Norges bank 2018-2026... Se mer
Utlånsrenter (årsgjennomsnitt) de siste 8 årene
2018: 3,42 % (Stabil rente i starten av året, svak økning mot høsten).
2019: 3,71 % (Norges Bank satte opp styringsrenten flere ganger).
2020: 3,20 % (Kraftig rentekutt til 0 % i mai grunnet koronapandemien).
2021: 2,67 % (Rekordlavt rentenivå gjennom hele året).
2022: 3,57 % (Renten begynte å stige raskt igjen utover høsten).
2023: 5,65 % (Betydelige rentehevinger fra Norges Bank).
2024: 6,51 % (Rentetoppen ble nådd med et gjennomsnitt på over 6,5 %).
2025: 6,30 % (Renten holdt seg høy, men flatet litt ut). 2026 (første halvår): ca. 5,12 % (Tall fra SSB viser utestående boliglånsrente i juni 2026).
De høye rentene har fått store konsekvenser. Færre har råd til å kjøpe ny bolig, og mange som ellers ville ha bygget hus, har valgt å vente. Samtidig har det skjedd noe annet i boligmarkedet som er interessant for deg som vurderer å bygge: Tomtene har ikke fulgt boligprisene eller inflasjonen oppover.
Utleieboligene kommer ut i markedet
Fra 2022 til 2024 ble skattereglene og rammevilkårene for utleieboliger endret. Samtidig ble det vanskeligere for utleiere å regulere leieprisene, ref. Stortinget
Det har gjort det mindre lønnsomt å drive stort i utleiemarkedet, og mange profesjonelle utleiere har begynt å selge boliger. Bare hittil i år er det solgt rundt 12.000 flere boliger enn tidligere. Salget ventes å fortsette også gjennom 2027, sier blant andre Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund til Nettavisen
Dette rammer særlig Oslo og områdene rundt hovedstaden, mens de høye rentene påvirker boligmarkedet i hele landet.
Og når færre boliger selges, blir det også bygget færre nye boliger.
Inflasjonen har spist opp boligprisene
De siste årene har vi samtidig hatt kraftig inflasjon. Siden 2021 har prisnivået økt med hele 23,7 prosent. Boligprisene har også steget, men mindre enn den generelle prisstigningen. Reelt sett betyr det at boligprisene har falt med rundt 5 prosent siden 2021.
Prisen på materialer og lønninger har stort sett fulgt øvrig prisstigning i perioden. Det har altså ikke blitt billigere å bygge selve huset. Men det har skjedd noe interessant med tomtene.
Tomtene har blitt billigere
Når vi snakker om tomter til eneboliger, er bildet et helt annet enn for ferdige boliger. Tomteprisene har i mange områder stått omtrent stille de siste årene, sier DNB Eiendom i samtale med Småhus-Spesialisten. Det finnes dog ikke statistikk over tomtepriser, men vi som har fulgt med i markedet ser at nesten alle tomter som lå ute til salgs for 5 år siden, ligger fortsatt usolgt til samme pris eller lavere.
Det er egentlig ikke så merkelig. Antall igangsatte eneboliger har falt dramatisk de siste årene. Fra et stabilt nivå på 7-8000 eneboliger ventes det igangsatt 1500-2000 i 2000 Når det bygges få nye boliger, er det også få som kjøper tomter.
Uendret pris på tomtene i kroner og øre mens alle andre priser og lønninger går opp, betyr egentlig at tomter i realiteten har blitt billigere. Med en inflasjon i perioden på opp mot 25% til sammen, har tomtene blitt 20% billigere.
Det er her det blir interessant for deg som vurderer å bygge hus.
Behovet for nye boliger forsvinner ikke
Det bygges for tiden langt færre nye boliger enn det som er nødvendig for å dekke det langsiktige behovet. Samtidig vokser befolkningen og boliger forsvinner hvert år som følge av brann, skader, rivning og annen avgang.
Det samlede boligbehovet er anslått til rundt 30.000 nye boliger hvert år. Da snakker vi altså om leiligheter, rekkehus og eneboliger til sammen. Regjeringens ambisjon er å bygge opp mot 32.500 boliger pr år. Tallene for hvor mane som faktisk blir bygget varierer, avhengig av hvilke kilder vi legger til grunn. Boligprodusentene, som organiserer alle de store utbyggerne, anslår ovenfor Prognosesenteret at det ble13.000 boliger igangsatt i 2024. Andre kilder antyder rundt 20.000.
Uansett hva som er det nøyaktige tallet, så er det langt under hva behovet er hvert år.. Og når vi bygger for lite år etter år, forsvinner ikke behovet. Det bygger seg opp. Når behovet øker, vil prisene stige. Når prisene stiger, vil flere boliger bli bygget. Når flere boliger blir bygget, blir det rift om håndverkere og materialer. Når det blir rift om ting, vil prisene øke. Det blir dyrere å bygge nytt.
Ikke "om", men "når"
Spørsmålet er ikke om det kommer en ny oppgang i boligbyggingen. Spørsmålet er bare når.
Markedet snur og det blir prisrekyl mellom 2027 og 2029, uttaler blant annet Carl O. Geving i NEF, Anders Langtind i Eiendomsmegler 1 Sør-Norge og Nils Elven i DNB Eiendom til Nettavisen. Og når boligbyggingen først begynner å ta seg opp, kan utviklingen gå raskt.
De smarte gjør ikke som andre
Se for deg hva som skjer når rentene blir lavere og flere igjen får råd til å kjøpe bolig.
Flere vil kjøpe. Flere vil bygge. Flere vil kjøpe tomt. Da vil konkurransen om tomtene øke. Og når mange vil ha det samme som det finnes lite av, går prisene normalt opp. Det gjelder som nevnt også byggevarer og håndverkere.
Mange håndverkere har forlatt byggebransjen eller funnet seg andre jobber etter flere år med svært lav aktivitet. Samtidig har mange utenlandske arbeidstakere forlatt Norge. I følge NHO Byggenæringen, har dette pågått i mange år. Når det er vanskelig å skaffe nok håndverkere til dagens lave byggeaktivitet, kan situasjonen bli en helt annen når markedet igjen skal bygge mange tusen flere boliger.
Du trenger et års perspektiv når du skal bygge hus. Ikke uker og måneder. Prisene vil altså endre seg, kanskje i 2028, kanskje før og kanskje senere. Men de vil endre seg, for husbyggere med års-perspektiv, i nær fremtid. De profesjonelle aktørene i boligmarkedet vil imidlertid neppe vente til alle andre har begynt å bygge. De vil forsøke å være tidlig ute for å bygge billig og selge dyrt.
Amatørene vente til alle vil bygge. Da har både tomter og byggekostnader gått opp.
Den som venter til alle andre er klare til å bygge, kan oppleve at de beste tomtene allerede er solgt – og at både tomter, materialer og håndverkere har blitt dyrere.
Slik kan du bruke tiden smart
Det tar som nevnt tid å bygge et hus. Fra du bestemmer deg til huset står ferdig, kan det fort gå et år eller mer. Først skal tomten finnes og kjøpes. Huset skal tegnes, finansieringen skal på plass og byggesøknaden skal behandles av kommunen.
Derfor trenger du heller ikke vente på at boligmarkedet skal snu før du begynner.
Tvert imot kan det være smart å bruke den rolige perioden til å gjøre deg klar.
Har du allerede en bolig, trenger du heller ikke nødvendigvis selge den med én gang. Hos Småhus-Spesialisten kan du starte prosessen, få huset prosjektert og søke om byggetillatelse. Når byggetillatelsen foreligger, kan byggingen settes på hold slik at du får tid til å selge dagens bolig og planlegge flyttingen.
Det gir deg en interessant mulighet:
Du kan sikre deg en tomt mens prisene fortsatt er lave, samtidig som du beholder dagens bolig frem til du er klar til å selge.
Hvis boligprisene fortsetter oppover samtidig som tomteprisene begynner å stige, kan tidspunktet vise seg å være svært gunstig.
Det handler ikke om å ha flaks. Det handler om å være tidlig ute.
Ingen vet nøyaktig når boligmarkedet snur. Men vi vet at Norge trenger langt flere nye boliger enn det som bygges i dag.
Vi vet også at tomtemarkedet er svakt, at boligbyggingen er historisk lav og at det tar lang tid å få et nytt hus fra idé til ferdig bolig. Derfor kan det være gode grunner til å begynne nå – mens markedet fortsatt er rolig.
Har du planer om å bygge hus i løpet av de neste årene, er kanskje det smarteste du kan gjøre akkurat nå å begynne å se etter tomten
Hos Småhus-Spesialisten kan du starte prosessen uten å måtte bygge med én gang.
Kanskje er dette det beste tidspunktet på mange år til å begynne å planlegge huset du egentlig ønsker deg.
Tror du strømprisen blir billig igjen?
For få år siden var strømpriser på 20–40 øre per kWh helt normalt i Norge. Mange bygde hus med en forventning om at billig strøm var noe vi kunne ta for gitt.
Så kom 2021–2022. Plutselig opplevde vi priser på flere kroner per kWh, og enkelte timer over 5 kroner. Selv om prisene har svingt siden da, er spørsmålet mange stiller seg: Er dette bare et midlertidig avvik, eller har vi fått et nytt normalnivå?
Jeg tror ikke vi skal regne med å komme tilbake til den gamle tiden med «evig billig strøm».
Hvorfor er strømmen blitt dyrere?
Norge har fortsatt store mengder vannkraft, og produksjonskostnaden i mange eldre vannkraftverk er lav. Samtidig er strømprisen ikke lenger bare et resultat av hva det koster å produsere kraft i Norge.
Gjennom utenlandskabler og deltakelse i det europeiske kraftmarkedet påvirkes norske priser i større grad av kraftsituasjonen i Europa. Når gasspriser, kullpriser eller kraftunderskudd i andre land presser prisene opp, får vi ofte deler av den samme effekten her hjemme.
I tillegg krever ny kraftutbygging store investeringer. Enten det er vindkraft, oppgraderinger av nettet eller annen energiinfrastruktur, må investeringene finansieres gjennom inntekter i kraftsystemet. Dette bidrar til at mange forventer høyere og mer volatile strømpriser også fremover.
Slik får du mindre strømpris
Du kan ikke styre strømprisen. Men du kan styre hvor mye strøm du trenger.
Og her er fysikken brutal:
Et lite hus trenger mindre energi enn et stort hus.
Et nytt hus trenger mindre energi enn et gammelt hus.
Et kompakt hus med god isolasjon og moderne tekniske løsninger vil nesten alltid være billigere å varme opp enn et eldre hus med stort varmetap.
Dette gjelder uansett om strømprisen er 50 øre eller 5 kroner.
Regnestykket mange overser
La oss sammenligne to boliger. Vi forutsetter at begge har Norgespris som koster 50 ør/kwh. I tillegg kommer nettleie som består av fastdel som varierer med forbruket fra måned til måned og variabel del som varierer med tid på døgnet. En helt beregning av et hus er derfor ikke mulig, men vi legger samme forutsetning til grunn for begge våre hus.
Vi regner nettleien til gjennomsnittlig 40 øre/kwh. For å illustrere hva som skjer dersom Norgespris forsvinner har vi også tatt med et regnestykke som viser strømprisen med 3,00 kroner inklusive nettleie. Husk at det er langt mindre enn den var på sitt verste før Norgespris ble innført.
Merk at Norgespris er varslet å stige ved årsskiftet og ordningen ikke er ment å vare evig. Bare til vi har vendt oss til at strøm er dyrt.
Med
Enebolig fra 1985, noe renovert – 200 m²
Årlig energibruk: ca. 34 000 kWh
Strømpris inklusive nettleie: 30 600 kr/år
Strømpris 3,00 kr/kWh: 102 000 kr/år
Ny enebolig – 200 m²
Årlig energibruk: ca. 23 000 kWh
Strømpris inklusive nettleie: 20 700 kr/år
Strømpris 3,00 kr/kWh: 69 000 kr/år
Nytt småhus – 70 m²
Årlig energibruk: ca. 6 000 kWh
Strømpris inklusive nettleie: 5 400 kr/år
Strømpris 3,00 kr/kWh: 18 000 kr/år
Forskjellen er enorm. Målt i vin, for den som liker den slags, er forskjellen en kasse vin og mer hver eneste måned! Eller sagt på en mer edruelig måte. For å betale forskjellen mellom en ny enebolig på 200 m2 og en på 70 m2 må du ha en brutto lønn før skatt som er 19 800 kroner høyere pr år. Med dagens strømpriser. Tilsvarende tall for en 80-tallsbolig som du pusser opp, er hele 32 760 kroner pr år.
Dersom - nei, ikke dersom, men når Norges pris blir borte blir forskjellen ekstrem!
Nye hus er bygget for en annen virkelighet
Moderne småhus bygges etter langt strengere energikrav enn hus som ble oppført for 20–40 år siden. Typiske tiltak er:
tykkere isolasjon
bedre vindtetting
energieffektive vinduer
balansert ventilasjon med varmegjenvinning
varmepumpe eller andre effektive varmesystemer
Resultatet er lavere energibehov – ikke bare på papiret, men i faktisk drift gjennom hele året.
Endringene i krav til energieffektivitet
Dagens krav er kommet gradvis som en kombinasjon av tekniske muligheter og politiske ønsker om å spare energi. Ønske om spare energi er også direkte politiske årsak til de høye strømprisene. Og når de først er blitt høye, blir de ikke lavere igjen.
1949
Byggeforskrifter av 1949 – De første nasjonale byggeforskriftene som innførte generelle minstekrav til isolasjon og energibruk i nye bygg.
1969
Byggeforskrift 1969 – Tydeligere krav til varmeisolasjon i vegger og tak som følge av nyere byggeskikk.
1985
Byggeforskrift 1985– Skjerpede isolasjonskrav for å redusere energiforbruket til oppvarming.
1987
Byggeforskrift 1987 – Skjerpede isolasjonskrav for å redusere energiforbruket til oppvarming.
1997
TEK 97 Erstattet de eldre byggeforskriftene og innførte funksjonsbaserte energikrav (§ 8-2).
2007
TEK 2007 – en stor innskjerpelse (ca. 25 % lavere energibehov i nye bygg) og krav om løsninger for alternativ energiforsyning.
2010
TEK 10 – Videreførte og systematiserte energikravene i kapittel 14.2016: Nye energiregler (endring i TEK10) – Gjelde fra 1. januar
2016
TEK 10 med ytterligere skjerpede energirammer for bygninger.
2017
TEK 17 – videreførte det skjerpede energinivået fra 2016-reglene.
«Men vi trenger jo plass»
Det er sant at mange ønsker seg god plass. Men spørsmålet er om man trenger 180–250 m² for å leve godt.
Mange opplever at et godt planlagt småhus på 70–100 m² gir:
lavere bokostnader
mindre vedlikehold
mindre rengjøring
enklere økonomi
større økonomisk frihet
Når energikostnader, renter, kommunale avgifter og vedlikehold alle peker oppover, blir dette stadig mer relevant.
Hva er den smarteste investeringen?
Mange bruker store summer på:
solceller
batterier
avanserte styringssystemer
etterisolering av gamle hus
Noe av dette kan være fornuftig, men mange finner det umulig å "regne hjem" investeringen selv med dagens strømpriser. Men er den mest effektive investeringen, og som alltid lar seg "regne hjem" er å redusere selve energibehovet.
Et nytt, lite hus er i praksis en permanent energispareløsning. Du blir mindre sårbar for fremtidige prisøkninger, og du trenger færre tekniske tiltak for å holde kostnadene nede.
Min vurdering
Ingen vet nøyaktig hvor strømprisen skal de neste 10–20 årene. Men vi vet at:
energisystemet er mer koblet til Europa enn før
prisene svinger mer
nye investeringer i kraft og nett er kostbare
energieffektivitet blir stadig viktigere
Derfor mener jeg at den økonomisk tryggeste strategien for mange er:
Bo mindre – og bo nytt.
Et nytt småhus gir lave energikostnader fra dag én, og besparelsen varer så lenge huset står. Våre hus Bungalow og Meis er på 70 m2 med hhv. ett og to soverom. Kuben er på 100 m2 og har hele tre soverom.
Disse blir vinnerne i fremtidens boligmarked
Disse blir vinnerne i fremtidens boligmarked
Nylig kunne vi lese i avisen at byggekostnaden for en ny bolig har steget med 60% på fire år fra 2021. Det tilsvarer 15% hvert eneste år. En bolig som det i 2021 kostet 4 millioner å bygge, koster 5,5 å bygge i år.
Nå har ikke Småhus-Spesialisten så dyre boliger, men våre priser har selvsagt steget proporsjonalt. Og det er materialer som står for den største stigningen. Kraftig prisstigning i for nybygg har rammet alle vestlige land, men økningen har vært aller mest i Norge.
Årsaken er mangel på trevarer i verden, reguleringer i USA, barkebilleangrep i Canada, høyere renter, svakere kronekurs, dyrere olje og den særnorske, voldsomme prisveksten på strøm.
Fremtiden med EU-bomben mer interessant
Hva som vil skje i fremtiden er viktigere for gode valg enn hva som har skjedd i fortiden. Men selv med krystallkule vil det være vanskelig å si noe sikkert om fremtiden. Men litt kan vi tillate oss å gjette på.
I takt med at nypriser har gått opp og antall nystartede hus har gått ned, har etterspørselen etter brukte hus gått opp. Følgelig har prisen på gamle hus også gått opp. Men så detonerer EU-bomben.
Stortinget har vedtatt å innføre EUs energidirektiv nummer fire. Dette vil få stor betydning for eiere av eldre hus. Nøyaktig hva det betyr, vet foreløpig ingen. Men direktivet slår fast at energiforbruket i eksisterende hus skal reduseres kraftig frem til 2035 og enda mer frem til 2050.
Direktivet snakker selvsagt om det samlede energiforbruket i gamle hus i Norge, ikke enkelthus. Men Norge må lage regler som rammer de enkelte husene. Nye regler som bestemmer at eldre hus må etterisoleres, bytte energikilde, bytte vinduer, montere romtermostater, installere ventilasjonsanlegg og/eller installere varmepumper av ulike slag.
Dette må eiere av eldre hus gjøre
Hva som menes med eldre hus og hvilke regler som vil gjelde er ikke bestemt. Å pålegge eiere å endre et hus som allerede er godkjent slik det står, kan være grunnlovsstridig. Det vil være å gi en lov tilbakevirkende kraft, men politikerne har noen ess i ermet.
Vi vet fra andre forhold at renovering kan utløse krav om at bygget etter renoveringen skal tilfredsstille nye krav. F.eks. vil renovering av kjøkken medføre at du må installere komfyrvakt selv om det ikke var et krav den gang kjøkkenet ble bygget. Og renovering av næringsarealer medfører at lokalene må følge reglene for universell utforming, selv om det ikke var et krav den gang lokalene ble bygget. Vårt tips er at selv en begrenset oppussing av boligen, vil utløse krav om kraftige energitiltak.
Disse blir rammet
Det er Teknisk Forskrift som bestemmer detaljer om byggingers tekniske tilstand. Tek17, som gjelder i dag, kom i 2017. Det kom viktige forskrifter som endret måten å bygge på tidligere også. Det kom regler både i 1981 og 1997 som den gang de kom, var moderne. Fra et energi-perspektiv representerte de begge kraftige forbedringer fra sine forgjengere. De er dog nesten latterlig sammenlignet med dagens krav.
I 1981 ble det i praksis innført krav om 15 cm isolasjon i veggene og 20 cm i taket. I 1997 ble dette øket til hhv. 20 og 25 cm. Dagens hus bygges med 25 cm isolasjon i veggene og 35 cm i gulv og tak.
Vårt tips er at kravet til tiltak vil ramme alle hus godkjent før 1981. Kanskje alle hus bygget før 1997, men vi tipper at de blir spart neste runde. Vi tipper at alle hus eldre enn 1981 blir pålagt kraftige energitiltak dersom det skal gjøres noe mer enn å male ytterveggen.
Konsekvensen av å etterisolere
Det høres greit ut å legge litt ekstra isolasjon på veggen, men så enkelt er det ikke.
Ekstra isolasjon kan legges på utsiden eller innsiden. Utsiden kan ofte være å foretrekke, men det kan være vansklig. Et hus som måler 10x8 meter har et bebygd areal på 80 m2. Utbyggere har til alle tider forsøkt å maksimere utnyttelsesgraden. Dersom vi øker fra 10 til 25 cm isolasjon i veggene, går arealet opp til 86 m2. Et mål som ofte kan være over tillatt areal på tomten. Da er alternativet å isolere på innsiden.
Men å isolere på innsiden betyr at alle yttervegger flyttes 15 cm inn. Det får selvsagt konsekvenser for plassen inne. Det kan fort bli for trangt og/eller dyrt. Kanskje må man ha helt nytt kjøkken dersom det står i et rom med yttervegg. Og kanskje må vegger og vinduer flyttes på for å gi plass til brukere.
Uansett metode vil vi få et teknisk problem. Luft som går fra varme inne i huset til kulden på utsiden, vil kondensere og legge fra seg fukt inne i veggen. Det gjør at det blir helseskadelig muggvekst og veggen vil råtne veldig fort. For å forhindre det, legges det en plast på varm side av veggen. Det har blitt gjort helt siden vi begynte å isolere veggene, men kravene til utførelse har økt i takt med tykkelsen på isolasjonen. I dag tapes alle skjøter og overganger og plasten legges fem cm inne i veggen for å beskytte den. Tidligere ble dette gjort langt mindre omstendelig, men godt nok etter den tids isolasjonsmengde. Uansett hvilken side du isolerer på, bør altså fuktsperren på innsiden skiftes ut også. Da må himling og gulvbelegg fjernes for å få gode tettinger i skjøtene.
Store kostnader - endret marked
Bungalow - inngangsiden med saltak over inngangen. Kan også leveres med valmet tak over inngangen
Ny krav kan altså medføre ekstremt store kostnader. Det vil bli laget gode støtteordninger, men garantert ikke av en slik størrelse at huseier slipper gratis unna. I dag gis det typisk 10.000 kroner i støtte for å skifte vinduer for 100.000 kroner. Hvis regningen kommer på en million eller mer, hjelper det ikke stort å få 100.000 i støtte - hvis støtten blir så høy.
Vi tror prisene for gamle hus relativt sett vil falle som en sten. De færreste med vett i behold vil tørre å kjøpe hus uten å kjenne omfanget av tiltakene som må iverksettes. Med "relativt, mener vi i forhold til andre hus. Muligens vil vi se prisfall i kroner og ører for eldre hus, men mest sannsynlig vil prisene stå nokså stille mens alle andre priser og lønninger går opp. Vinnerne i boligmarkedet de neste årene vil være eiere av nybygg. Særlig nye, små hus med lite energiforbruk.
Du har sikkert sett at boligprisene stiger stort sett hele tiden. Men det er ikke bare sant. Egentlig faller boligverdiene samtidig.
Verdiforringelse
En bil faller som kjent i verdi etter hvert som tiden går. I løpet av ti-femten år er verdien på en ny bil falt til nesten null. Det samme skjer med hus, riktignok over litt lenger tid. Etter rundt 50 år er verdien gått til omtrent null. Likevel er det som regel en forskjell, for mens bilen faktisk selges for nesten null kroner, har huset fortsatt en salgsverdi, og den verdien kan ofte være høyere enn hva huset kostet nytt. Her er grunnen.
Når en ny bil kjøpes, får den fortløpende service og vedlikehold. Direkte skader og feil som oppstår, blir reparert, men bilen blir vanligvis ikke fornyet i sin helhet. Biler fra fra 2010 mangler moderne elektronikk, ryggekamera og GPS. Til tross for jevnlig smøring og vedlikehold er motoren utslitt, karosseriet rusten og det er nesten ikke mulig å få tak i reservedeler lenger.
Oppgradering
Et nytt hus behandles som biler. Det får maling og vedlikehold. Skader som oppstår blir reparert. Men etter litt tid, begynner huset og skille seg ut fra bilvedlikeholdet. Huset blir oppgradert. Gamle komponenter som vinduer blir byttet ut selv om de gamle fortsatt fungerer. Nye vinduer er bare bedre isolert. Vegger blir lektet ut og etterisolert og påført ny kledning, selv om det ikke var noe feil på den gamle kledningen. Sikringsskap blir skiftet ut, vegger omgjort og kjøkken byttet ut med et mer tidsriktig som har plass til oppvaskmaskin, osv.
Hele huset er ikke lenger like gammelt som det opprinnelige. I motsetning til biler, er det ikke originaldeler man vil ha til huset. Man vil ha moderne løsninger og kvaliteter. Og i den grad man vil ha noe som ser ut til å tilhøre huset originalt, så som lister og detaljer, så lages stort sett alle slike ting fortsatt.
Enkelte biler får samme behandling som hus. Biler som blir omfavnet av entusiaster blir fornyet på samme måte som hus. Am-cars og skikkelige veteranbiler kan få nye, håndlagde karosserideler, motorer plukkes fra hverandre til minste skrue og alle ødelagte deler skiftes ut og de reparerbare blir reparert. Akkurat som hus, får slike biler en ny verdi etter en slik behandling.
Få biler utsettes for dette, men nesten alle hus får slik behandling før eller siden. Om det faktisk er lønnsomt, kan absolutt diskuteres, men at det er mer lønnsomt for hus enn for biler, er helt sikkert. Det skyldes husets høyere utgangspris. Når en ny bil koster 500.000 og har mistet 4/5 av sin verdi, så er den verdt 100.000 og har en forventet rest-levetid på fem år. Og en fornying av bilen, vil ikke gjøre den moderne. Den vil fortsatt mangle de moderne funksjonene. Et nytt hus til 5 millioner vil etter 4/5 av levetiden ha en restverdi på 1 million og en forventet levetid på 10 år. Etter oppgradering vil det være moderne og ha en forventet levetid på 30 år. Da er det kanskje verdt å bruke to millioner kroner på jobben.
Verdistigning
Men så kommer det som er årsaken til at vi ofte snakker om at boligprisene stiger. En bolig er ikke bare et hus. Det er også en eiendom. En tomt hvorpå huset står. Tomter er en begrenset ressurs. Selv om nye tomter stykkes opp og legges ut for salg, så blir det ikke mer land å dele på. På et eller annet tidspunkt vil det være slutt. Ettersom vi blir flere og flere mennesker, vil verdien på tomten stige, nesten alltid. Det finnes unntak i områder med liten etterspørsel, men de fleste bor der etterspørselen stiger.
Så hvis vi tar eksempelet over med et hus til 5 millioner som faller til null over 50 år, så står det på en tomt som la oss si kostet 2 millioner. Altså boligprisen ville være 7 millioner til sammen. Etter femti år, så har kanskje tomteprisen, i det som en gang var i utkanten av byen, minst tredoblet seg til 6 millioner. Så selv om huset da er falleferdig så vil verdien fort være nesten den samme. Og dersom huset har blitt oppgradert, så kan det gamle huset koste 9 millioner med tomten.
Inflasjon
Inflasjon er det fenomenet som gjør at penger blir mindre og mindre verdt og priser og lønninger går opp uten at vi egentlig får noe mer for pengene. En kinobillett til 100 kroner kostet 10 kroner for 50 år siden.
Dersom slike betraktninger tillegges generell inflasjon og prisstigning, blir tallene enda større. For 50 år siden kostet ikke hus og tomt 7 millioner, men 700.000, mens det altså, litt oppgradert, koster 9 millioner i dag.
Konklusjon
Huset faller i verdi og ender opp i null som en verdiløs rønne etter 50 år. Det kan oppgraderes en gang eller to og få en forlenget levetid, men det er grenser for hvor lenge det blir lønnsomt. Tomten stiger i verdi og sørger for at hus og tomt til sammen får en stadig høyere pris.
Det ligger mange hus til salgs i markedet. Og mange tomter også. Tidspunktet for å kjøpe er ualminnelig gunstig. Det har vært en reell prisnedgang på rundt 15% de siste årene. Problemeti markedet er først og fremst at ingen vil kjøpe før de har solgt. Det er tross alt en stor sjanse for å bli sittende fast med to hus.
Men her er en løsning.
Vi tilbyr kontrakter med fleksibel oppstart. Mange tomteeiere vil også gå med på utsatt betaling,
Finn drømmetomten
(Kontakt oss gjerne allerede nå for en uforpliktende diskusjon om prosjektet og få et omtrentlig budsjett å forholde deg til)
Kontakt tomteselger å avtal kjøp med overtagelse og betaling når du har fått solgt nåværende bolig.
Avtal også at du kan byggemelde nytt hus på tomten, men selvsagt ikke starte bygging før du har overtatt tomten.
Mange tomteeiere sitter med høye lån og har ingen glede av tomten der den ligger. Derfor vil de ofte gå med på en slik avtale. De får en avtale som de kan vise frem for å berolige sin bank. Noen ganger vil de ha litt håndpenger eller tidsfrist. Unngå dette så langt som mulig, og sørg i det minst for at tidsfristen er et par år frem i tid. Forsikre tomteselger om at du ikke har noe ønske om å forsinke prosessen. Du har allerede vært i kontakt med arkitekt (oss) og starter prosessen med byggemelding umiddelbart. I et dødt marked er det du som kjøper som har makten. Bruk den.
Vi inngår avtale om prosjektering og levering av hus på din tomt. Det tar vanligvis minst like lang tid å byggemelde et hus som å bygge det. Derfor drar vi i gang med byggemelding og gjør alt klart til byggestart så fort du har solgt nåværende bolig.
Det kan ta lang tid før du har en kjøper til din nåværende bolig, men kjøperen kan også dukke opp i morgen. Uansett vil kjøper av din bolig som regel ha noen måneder på seg til å overta. Tre – fire måneder er ikke uvanlig. Det er ofte nok tid for oss til å sette opp boligen etter at byggetillatelse med igangsettingstillatelse foreligger. Og det gjør den jo gjerne dersom du følger denne oppskriften.
Ta gjerne kontakt med oss nå for en uforpliktende prat om hvordan du kan gjøre et stillestående marked til din fordel.
Når man skal bygge sitt drømmehus, er det mange faktorer som påvirker sluttprisen. Selvsagt kan detaljer som valg av parkett eller kjøkken ha betydning, men de viktigste prisdriverne handler ofte om større strategiske valg. Her er de to mest avgjørende faktorene:
1. Tomtens beliggenhet Beliggenheten er den mest grunnleggende faktoren som påvirker prisen på det nye huset. En tomt i et populært område, nær gode skoler, offentlig transport, butikker og rekreasjonsområder, vil typisk koste mer enn en tomt i et mindre ettertraktet område. I tillegg kan topografi, tilgangsforhold og reguleringsplaner påvirke pris og byggalternativer. En god beliggenhet kan også redusere transportkostnader og øke verdien av eiendommen på sikt.
2. Husets størrelse (areal) Hvor stort huset er, er en annen hovedprisdriver. Større hus krever mer materialer, flere arbeidstimer og mer ressursbruk, noe som naturligvis øker prisen. Det er viktig å finne en balanse mellom ønsket størrelse og budsjett. Samtidig kan størrelsen på huset også påvirke den generelle verdien – et større hus kan gi bedre avkastning og mer plass for familien.
Konklusjon Når du planlegger nytt hus, bør du fokusere på beliggenhet og størrelse som de viktigste faktorene for kostnadene. Det kan være fristende å velge dyre interiørdetaljer, men de største kostnadene og verdiøkningene ligger ofte i tomtens beliggenhet og husets totale areal. Tenk strategisk på disse aspektene, så ligger du godt an for å få et hus som både passer budsjettet og oppfyller dine ønsker på lang sikt.
Småhus-spesialisten har flere små ferdighus som kan leveres "med høy standard" og likevel bli meget rimelige.
Husets størrelse betyr mer for prisen enn et dyrt kjøkken
