Nylig kunne vi lese i avisen at byggekostnaden for en ny bolig har steget med 60% på fire år fra 2021. Det tilsvarer 15% hvert eneste år. En bolig som det i 2021 kostet 4 millioner å bygge, koster 5,5 å bygge i år.
Nå har ikke Småhus-Spesialisten så dyre boliger, men våre priser har selvsagt steget proporsjonalt. Og det er materialer som står for den største stigningen. Kraftig prisstigning i for nybygg har rammet alle vestlige land, men økningen har vært aller mest i Norge.
Årsaken er mangel på trevarer i verden, reguleringer i USA, barkebilleangrep i Canada, høyere renter, svakere kronekurs, dyrere olje og den særnorske, voldsomme prisveksten på strøm.
Fremtiden med EU-bomben mer interessant
Hva som vil skje i fremtiden er viktigere for gode valg enn hva som har skjedd i fortiden. Men selv med krystallkule vil det være vanskelig å si noe sikkert om fremtiden. Men litt kan vi tillate oss å gjette på.
I takt med at nypriser har gått opp og antall nystartede hus har gått ned, har etterspørselen etter brukte hus gått opp. Følgelig har prisen på gamle hus også gått opp. Men så detonerer EU-bomben.
Stortinget har vedtatt å innføre EUs energidirektiv nummer fire. Dette vil få stor betydning for eiere av eldre hus. Nøyaktig hva det betyr, vet foreløpig ingen. Men direktivet slår fast at energiforbruket i eksisterende hus skal reduseres kraftig frem til 2035 og enda mer frem til 2050.
Direktivet snakker selvsagt om det samlede energiforbruket i gamle hus i Norge, ikke enkelthus. Men Norge må lage regler som rammer de enkelte husene. Nye regler som bestemmer at eldre hus må etterisoleres, bytte energikilde, bytte vinduer, montere romtermostater, installere ventilasjonsanlegg og/eller installere varmepumper av ulike slag.
Dette må eiere av eldre hus gjøre
Hva som menes med eldre hus og hvilke regler som vil gjelde er ikke bestemt. Å pålegge eiere å endre et hus som allerede er godkjent slik det står, kan være grunnlovsstridig. Det vil være å gi en lov tilbakevirkende kraft, men politikerne har noen ess i ermet.
Vi vet fra andre forhold at renovering kan utløse krav om at bygget etter renoveringen skal tilfredsstille nye krav. F.eks. vil renovering av kjøkken medføre at du må installere komfyrvakt selv om det ikke var et krav den gang kjøkkenet ble bygget. Og renovering av næringsarealer medfører at lokalene må følge reglene for universell utforming, selv om det ikke var et krav den gang lokalene ble bygget. Vårt tips er at selv en begrenset oppussing av boligen, vil utløse krav om kraftige energitiltak.
Disse blir rammet
Det er Teknisk Forskrift som bestemmer detaljer om byggingers tekniske tilstand. Tek17, som gjelder i dag, kom i 2017. Det kom viktige forskrifter som endret måten å bygge på tidligere også. Det kom regler både i 1981 og 1997 som den gang de kom, var moderne. Fra et energi-perspektiv representerte de begge kraftige forbedringer fra sine forgjengere. De er dog nesten latterlig sammenlignet med dagens krav.
I 1981 ble det i praksis innført krav om 15 cm isolasjon i veggene og 20 cm i taket. I 1997 ble dette øket til hhv. 20 og 25 cm. Dagens hus bygges med 25 cm isolasjon i veggene og 35 cm i gulv og tak.
Vårt tips er at kravet til tiltak vil ramme alle hus godkjent før 1981. Kanskje alle hus bygget før 1997, men vi tipper at de blir spart neste runde. Vi tipper at alle hus eldre enn 1981 blir pålagt kraftige energitiltak dersom det skal gjøres noe mer enn å male ytterveggen.
Konsekvensen av å etterisolere
Det høres greit ut å legge litt ekstra isolasjon på veggen, men så enkelt er det ikke.
Ekstra isolasjon kan legges på utsiden eller innsiden. Utsiden kan ofte være å foretrekke, men det kan være vansklig. Et hus som måler 10x8 meter har et bebygd areal på 80 m2. Utbyggere har til alle tider forsøkt å maksimere utnyttelsesgraden. Dersom vi øker fra 10 til 25 cm isolasjon i veggene, går arealet opp til 86 m2. Et mål som ofte kan være over tillatt areal på tomten. Da er alternativet å isolere på innsiden.
Men å isolere på innsiden betyr at alle yttervegger flyttes 15 cm inn. Det får selvsagt konsekvenser for plassen inne. Det kan fort bli for trangt og/eller dyrt. Kanskje må man ha helt nytt kjøkken dersom det står i et rom med yttervegg. Og kanskje må vegger og vinduer flyttes på for å gi plass til brukere.
Uansett metode vil vi få et teknisk problem. Luft som går fra varme inne i huset til kulden på utsiden, vil kondensere og legge fra seg fukt inne i veggen. Det gjør at det blir helseskadelig muggvekst og veggen vil råtne veldig fort. For å forhindre det, legges det en plast på varm side av veggen. Det har blitt gjort helt siden vi begynte å isolere veggene, men kravene til utførelse har økt i takt med tykkelsen på isolasjonen. I dag tapes alle skjøter og overganger og plasten legges fem cm inne i veggen for å beskytte den. Tidligere ble dette gjort langt mindre omstendelig, men godt nok etter den tids isolasjonsmengde. Uansett hvilken side du isolerer på, bør altså fuktsperren på innsiden skiftes ut også. Da må himling og gulvbelegg fjernes for å få gode tettinger i skjøtene.
Store kostnader - endret marked
Ny krav kan altså medføre ekstremt store kostnader. Det vil bli laget gode støtteordninger, men garantert ikke av en slik størrelse at huseier slipper gratis unna. I dag gis det typisk 10.000 kroner i støtte for å skifte vinduer for 100.000 kroner. Hvis regningen kommer på en million eller mer, hjelper det ikke stort å få 100.000 i støtte - hvis støtten blir så høy.
Vi tror prisene for gamle hus relativt sett vil falle som en sten. De færreste med vett i behold vil tørre å kjøpe hus uten å kjenne omfanget av tiltakene som må iverksettes. Med "relativt, mener vi i forhold til andre hus. Muligens vil vi se prisfall i kroner og ører for eldre hus, men mest sannsynlig vil prisene stå nokså stille mens alle andre priser og lønninger går opp. Vinnerne i boligmarkedet de neste årene vil være eiere av nybygg. Særlig nye, små hus med lite energiforbruk.
Du har sikkert sett at boligprisene stiger stort sett hele tiden. Men det er ikke bare sant. Egentlig faller boligverdiene samtidig.
Verdiforringelse
En bil faller som kjent i verdi etter hvert som tiden går. I løpet av ti-femten år er verdien på en ny bil falt til nesten null. Det samme skjer med hus, riktignok over litt lenger tid. Etter rundt 50 år er verdien gått til omtrent null. Likevel er det som regel en forskjell, for mens bilen faktisk selges for nesten null kroner, har huset fortsatt en salgsverdi, og den verdien kan ofte være høyere enn hva huset kostet nytt. Her er grunnen.
Når en ny bil kjøpes, får den fortløpende service og vedlikehold. Direkte skader og feil som oppstår, blir reparert, men bilen blir vanligvis ikke fornyet i sin helhet. Biler fra fra 2010 mangler moderne elektronikk, ryggekamera og GPS. Til tross for jevnlig smøring og vedlikehold er motoren utslitt, karosseriet rusten og det er nesten ikke mulig å få tak i reservedeler lenger.
Oppgradering
Et nytt hus behandles som biler. Det får maling og vedlikehold. Skader som oppstår blir reparert. Men etter litt tid, begynner huset og skille seg ut fra bilvedlikeholdet. Huset blir oppgradert. Gamle komponenter som vinduer blir byttet ut selv om de gamle fortsatt fungerer. Nye vinduer er bare bedre isolert. Vegger blir lektet ut og etterisolert og påført ny kledning, selv om det ikke var noe feil på den gamle kledningen. Sikringsskap blir skiftet ut, vegger omgjort og kjøkken byttet ut med et mer tidsriktig som har plass til oppvaskmaskin, osv.
Hele huset er ikke lenger like gammelt som det opprinnelige. I motsetning til biler, er det ikke originaldeler man vil ha til huset. Man vil ha moderne løsninger og kvaliteter. Og i den grad man vil ha noe som ser ut til å tilhøre huset originalt, så som lister og detaljer, så lages stort sett alle slike ting fortsatt.
Enkelte biler får samme behandling som hus. Biler som blir omfavnet av entusiaster blir fornyet på samme måte som hus. Am-cars og skikkelige veteranbiler kan få nye, håndlagde karosserideler, motorer plukkes fra hverandre til minste skrue og alle ødelagte deler skiftes ut og de reparerbare blir reparert. Akkurat som hus, får slike biler en ny verdi etter en slik behandling.
Få biler utsettes for dette, men nesten alle hus får slik behandling før eller siden. Om det faktisk er lønnsomt, kan absolutt diskuteres, men at det er mer lønnsomt for hus enn for biler, er helt sikkert. Det skyldes husets høyere utgangspris. Når en ny bil koster 500.000 og har mistet 4/5 av sin verdi, så er den verdt 100.000 og har en forventet rest-levetid på fem år. Og en fornying av bilen, vil ikke gjøre den moderne. Den vil fortsatt mangle de moderne funksjonene. Et nytt hus til 5 millioner vil etter 4/5 av levetiden ha en restverdi på 1 million og en forventet levetid på 10 år. Etter oppgradering vil det være moderne og ha en forventet levetid på 30 år. Da er det kanskje verdt å bruke to millioner kroner på jobben.
Verdistigning
Men så kommer det som er årsaken til at vi ofte snakker om at boligprisene stiger. En bolig er ikke bare et hus. Det er også en eiendom. En tomt hvorpå huset står. Tomter er en begrenset ressurs. Selv om nye tomter stykkes opp og legges ut for salg, så blir det ikke mer land å dele på. På et eller annet tidspunkt vil det være slutt. Ettersom vi blir flere og flere mennesker, vil verdien på tomten stige, nesten alltid. Det finnes unntak i områder med liten etterspørsel, men de fleste bor der etterspørselen stiger.
Så hvis vi tar eksempelet over med et hus til 5 millioner som faller til null over 50 år, så står det på en tomt som la oss si kostet 2 millioner. Altså boligprisen ville være 7 millioner til sammen. Etter femti år, så har kanskje tomteprisen, i det som en gang var i utkanten av byen, minst tredoblet seg til 6 millioner. Så selv om huset da er falleferdig så vil verdien fort være nesten den samme. Og dersom huset har blitt oppgradert, så kan det gamle huset koste 9 millioner med tomten.
Inflasjon
Inflasjon er det fenomenet som gjør at penger blir mindre og mindre verdt og priser og lønninger går opp uten at vi egentlig får noe mer for pengene. En kinobillett til 100 kroner kostet 10 kroner for 50 år siden.
Dersom slike betraktninger tillegges generell inflasjon og prisstigning, blir tallene enda større. For 50 år siden kostet ikke hus og tomt 7 millioner, men 700.000, mens det altså, litt oppgradert, koster 9 millioner i dag.
Konklusjon
Huset faller i verdi og ender opp i null som en verdiløs rønne etter 50 år. Det kan oppgraderes en gang eller to og få en forlenget levetid, men det er grenser for hvor lenge det blir lønnsomt. Tomten stiger i verdi og sørger for at hus og tomt til sammen får en stadig høyere pris.
Det ligger mange hus til salgs i markedet. Og mange tomter også. Tidspunktet for å kjøpe er ualminnelig gunstig. Det har vært en reell prisnedgang på rundt 15% de siste årene. Problemeti markedet er først og fremst at ingen vil kjøpe før de har solgt. Det er tross alt en stor sjanse for å bli sittende fast med to hus.
Men her er en løsning.
Vi tilbyr kontrakter med fleksibel oppstart. Mange tomteeiere vil også gå med på utsatt betaling,
Finn drømmetomten
(Kontakt oss gjerne allerede nå for en uforpliktende diskusjon om prosjektet og få et omtrentlig budsjett å forholde deg til)
Kontakt tomteselger å avtal kjøp med overtagelse og betaling når du har fått solgt nåværende bolig.
Avtal også at du kan byggemelde nytt hus på tomten, men selvsagt ikke starte bygging før du har overtatt tomten.
Mange tomteeiere sitter med høye lån og har ingen glede av tomten der den ligger. Derfor vil de ofte gå med på en slik avtale. De får en avtale som de kan vise frem for å berolige sin bank. Noen ganger vil de ha litt håndpenger eller tidsfrist. Unngå dette så langt som mulig, og sørg i det minst for at tidsfristen er et par år frem i tid. Forsikre tomteselger om at du ikke har noe ønske om å forsinke prosessen. Du har allerede vært i kontakt med arkitekt (oss) og starter prosessen med byggemelding umiddelbart. I et dødt marked er det du som kjøper som har makten. Bruk den.
Vi inngår avtale om prosjektering og levering av hus på din tomt. Det tar vanligvis minst like lang tid å byggemelde et hus som å bygge det. Derfor drar vi i gang med byggemelding og gjør alt klart til byggestart så fort du har solgt nåværende bolig.
Det kan ta lang tid før du har en kjøper til din nåværende bolig, men kjøperen kan også dukke opp i morgen. Uansett vil kjøper av din bolig som regel ha noen måneder på seg til å overta. Tre – fire måneder er ikke uvanlig. Det er ofte nok tid for oss til å sette opp boligen etter at byggetillatelse med igangsettingstillatelse foreligger. Og det gjør den jo gjerne dersom du følger denne oppskriften.
Ta gjerne kontakt med oss nå for en uforpliktende prat om hvordan du kan gjøre et stillestående marked til din fordel.
Når man skal bygge sitt drømmehus, er det mange faktorer som påvirker sluttprisen. Selvsagt kan detaljer som valg av parkett eller kjøkken ha betydning, men de viktigste prisdriverne handler ofte om større strategiske valg. Her er de to mest avgjørende faktorene:
1. Tomtens beliggenhet Beliggenheten er den mest grunnleggende faktoren som påvirker prisen på det nye huset. En tomt i et populært område, nær gode skoler, offentlig transport, butikker og rekreasjonsområder, vil typisk koste mer enn en tomt i et mindre ettertraktet område. I tillegg kan topografi, tilgangsforhold og reguleringsplaner påvirke pris og byggalternativer. En god beliggenhet kan også redusere transportkostnader og øke verdien av eiendommen på sikt.
2. Husets størrelse (areal) Hvor stort huset er, er en annen hovedprisdriver. Større hus krever mer materialer, flere arbeidstimer og mer ressursbruk, noe som naturligvis øker prisen. Det er viktig å finne en balanse mellom ønsket størrelse og budsjett. Samtidig kan størrelsen på huset også påvirke den generelle verdien – et større hus kan gi bedre avkastning og mer plass for familien.
Konklusjon Når du planlegger nytt hus, bør du fokusere på beliggenhet og størrelse som de viktigste faktorene for kostnadene. Det kan være fristende å velge dyre interiørdetaljer, men de største kostnadene og verdiøkningene ligger ofte i tomtens beliggenhet og husets totale areal. Tenk strategisk på disse aspektene, så ligger du godt an for å få et hus som både passer budsjettet og oppfyller dine ønsker på lang sikt.
Småhus-spesialisten har flere små ferdighus som kan leveres "med høy standard" og likevel bli meget rimelige.
Husets størrelse betyr mer for prisen enn et dyrt kjøkken
