Du har sikkert sett at boligprisene stiger stort sett hele tiden. Men det er ikke bare sant. Egentlig faller boligverdiene samtidig.

Verdiforringelse

En bil faller som kjent i  verdi etter hvert som tiden går. I løpet av ti-femten år er verdien på en ny bil falt til nesten null. Det samme skjer med hus, riktignok over litt lenger tid. Etter rundt 50 år er verdien gått til omtrent null. Likevel er det som regel en forskjell, for mens bilen faktisk selges for nesten null kroner, har huset fortsatt en salgsverdi, og den verdien kan ofte være høyere enn hva huset kostet nytt. Her er grunnen.

Når en ny bil kjøpes, får den fortløpende service og vedlikehold. Direkte skader og feil som oppstår, blir reparert, men bilen blir vanligvis ikke fornyet i sin helhet. Biler fra fra 2010 mangler moderne elektronikk, ryggekamera og GPS. Til tross for jevnlig smøring og vedlikehold er motoren utslitt, karosseriet rusten og det er nesten ikke mulig å få tak i reservedeler lenger.  

Oppgradering

Et nytt hus behandles som biler. Det får maling og vedlikehold. Skader som oppstår blir reparert. Men etter litt tid, begynner huset og skille seg ut fra bilvedlikeholdet. Huset blir oppgradert. Gamle komponenter som vinduer blir byttet ut selv om de gamle fortsatt fungerer. Nye vinduer er bare bedre isolert. Vegger blir lektet ut og etterisolert og påført ny kledning, selv om det ikke var noe feil på den gamle kledningen. Sikringsskap blir skiftet ut, vegger omgjort og kjøkken byttet ut med et mer tidsriktig som har plass til oppvaskmaskin, osv.

Hele huset er ikke lenger like gammelt som det opprinnelige. I motsetning til biler, er det ikke originaldeler man vil ha til huset. Man vil ha moderne løsninger og kvaliteter. Og i den grad man vil ha noe som ser ut til å tilhøre huset originalt, så som lister og detaljer, så lages stort sett alle slike ting fortsatt.

Enkelte biler får samme behandling som hus. Biler som blir omfavnet av entusiaster blir fornyet på samme måte som hus. Am-cars og skikkelige veteranbiler kan få nye, håndlagde karosserideler, motorer plukkes fra hverandre til minste skrue og alle ødelagte deler skiftes ut og de reparerbare blir reparert. Akkurat som hus, får slike biler en ny verdi etter en slik behandling.

Få biler utsettes for dette, men nesten alle hus får slik behandling før eller siden. Om det faktisk er lønnsomt, kan absolutt diskuteres, men at det er mer lønnsomt for hus enn for biler, er helt sikkert. Det skyldes husets høyere utgangspris. Når en ny bil koster 500.000 og har mistet 4/5 av sin verdi, så er den verdt 100.000 og har en forventet rest-levetid på fem år. Og en fornying av bilen, vil ikke gjøre den moderne. Den vil fortsatt mangle de moderne funksjonene. Et nytt hus til 5 millioner vil etter 4/5 av levetiden ha en restverdi på 1 million og en forventet levetid på 10 år. Etter oppgradering vil det være moderne og ha en forventet levetid på 30 år. Da er det kanskje verdt å bruke to millioner kroner på jobben.

Verdistigning

Men så kommer det som er årsaken til at vi ofte snakker om at boligprisene stiger. En bolig er ikke bare et hus. Det er også en eiendom. En tomt hvorpå huset står. Tomter er en begrenset ressurs. Selv om nye tomter stykkes opp og legges ut for salg, så blir det ikke mer land å dele på. På et eller annet tidspunkt vil det være slutt. Ettersom vi blir flere og flere mennesker, vil verdien på tomten stige, nesten alltid. Det finnes unntak i områder med liten etterspørsel, men de fleste bor der etterspørselen stiger.

Så hvis vi tar eksempelet over med et hus til 5 millioner som faller til null over 50 år, så står det på en tomt som la oss si kostet 2 millioner. Altså boligprisen ville være 7  millioner til sammen. Etter femti år, så har kanskje tomteprisen, i det som en gang var i utkanten av byen, minst tredoblet seg til 6 millioner. Så selv om huset da er falleferdig så vil verdien fort være nesten den samme. Og dersom huset har blitt oppgradert, så kan det gamle huset koste 9 millioner med tomten.

Inflasjon

Inflasjon er det fenomenet som gjør at penger blir mindre og mindre verdt og priser og lønninger går opp uten at vi egentlig får noe mer for pengene. En kinobillett til 100 kroner kostet 10 kroner for 50 år siden.

Dersom slike betraktninger tillegges generell inflasjon og prisstigning, blir tallene enda større. For 50 år siden kostet ikke hus og tomt 7 millioner, men 700.000, mens det altså, litt oppgradert, koster 9 millioner i dag.

Konklusjon

Huset faller i verdi og ender opp i null som en verdiløs rønne etter 50 år. Det kan oppgraderes en gang eller to og få en forlenget levetid, men det er grenser for hvor lenge det blir lønnsomt. Tomten stiger i verdi og sørger for at hus og tomt til sammen får en stadig høyere pris.