Dette må du vite om tilgjengelig boenhet og univesel utforming
Tek17 stiller krav om universell utforming av alle bygninger med noen viktige unntak. For private boliger holder det med «Tilgjengelig boenhet». I prinsippet er universell utforming og tilgjengelig boenhet det samme bortsett fra at tilgjengelig boenhet har litt «slappere» krav. Det felles prinsipp er at alle rom og funksjoner i et hus skal være tilgjengelig for alle, uansett hvilken funksjonsnedsettelse man måtte ha.
I alle områder som er åpne for publikum, gjelder kravene til universell utforming. Det vil si i butikker, kontorer, fabrikker og sykehjem. Men også i trappeoppganger og felles areal i boligblokker. Inne i leiligheter og boliger derimot, gjelder kun kravene til tilgjengelig boenhet.
Kravene i tilgjengelig boenhet
Det er veldig mange hensyn å ta og ofte veldig detaljerte regler. Funksjonsnedsettelse kan være så mangt. Bevegelseshemming så man må bruke rullestol eller andre hjelpemidler, blind eller svaksynt, med liten eller ingen hørsel osv. Lovens krav er at uansett hva som gjør at noen har nedsatt funksjonalitet skal bygget brukes gjennom hovedfunksjonene med de hjelpemidler som er vanlig for funksjonsnedsettelsen.
Det er altså ikke nok å bygge en rullestolrampe ved siden av hovedtrappa. Rullestolbrukere skal kunne bruke hovedadkomsten slik som gående. Og de skal kunne nå den den samme dørklokken. Det setter krav til både maks og min høyde for plassering av ringeklokken og lysbrytere.
Adkomsten skal altså være trinnfri. Det er maks-krav til dørstokkhøyder slik at rullestoler kommer over og svaksynte ikke snubler. Og det er krav til at plassen skal er stor nok til at en rullestol skal kunne snu. Og at man kan komme seg bort til vindu og betjene dette på vanlig måte. Det er krav om plass til rullestol ved siden av toalettet og at det er en mulighet for å montere håndtak. Det er også krav om avstand mellom vegg og dørklinke – ulike krav på dørens ulike slagretninger.
Ofte er det ulike krav avhengig av rommenes funksjon.
Hjemmel og regler
Som nevnt er det Tek17, dvs. Teknisk Forskrift av 2017 som pålegger alle nye hus, og alle vesentlige ombygninger, å tilfredsstille kravene til Tilgjengelig boenhet i detalj. Det gjøre den i §12.. Tek 17 henviser også til NBI Sintefs Byggdetaljer som gir en detaljert gjennomgang av hvordan kravene skal tilfredsstilles.
Anvisning 220.335 Dimensjonering for rullestolbrukere. Byggforskserien (SINTEF)
Anvisning 320.100 Menneskers rekkevidde og plassbehov. Byggforskserien (SINTEF)
Anvisning 330.205 Krav til tilgjengelighet i boligbygninger. Byggforskserien (SINTEF)
Som boligbygger trenger du ikke kjenne alle detaljene. Det må derimot den som planlegger boligen din gjøre.
Unntak fra Tilgjengelig boenhet kravene
Det er et par viktige unntak. Aller først er hus mindre enn 35 m2 grunnflate og med kun 1 etasje. Dette regnes som Mikrohus og er, etter nærmere spesifikasjoner, unntatt fra krav om tilgjengelighet. 35 m2 er veldig lite hus, ikke stort større enn en anleggsbrakke. Det ville vært umulig å bygge noe fornuftig på så liten plass dersom vanlige krav skulle vært innfridd.
Dernest kommer et krav om at tomten skal være praktisk mulig å utforme slik at utvendige krav blir tilfredsstilt. I utgangspunktet er det et krav at adkomstveier etc. ikke er for bratte for en rullestol. Dersom du bygger på en veldig bratt tomt slik at det ikke er praktisk mulig å tilfredsstille disse kravene, bortfaller kravene til å kunne bevege seg innendørs med rullestol også. Det er jo rimelig, men husk at hva som er «praktisk mulig» vurderes svært strengt. Det er ikke økonomien som angir disse grensene, så det skal virkelig være tilnærmet umulig å få det til.
Det siste unntaket er kanskje det underligste. Kravene til tilgjengelig boenhet gjelder kun dersom boligen har alle hovedfunksjoner på inngangsnivået. Med hovedfunksjoner mener man stue, kjøkken, minst et bad og wc og et soverom. Her åpner man jo for litt «sleipe løsninger». Det kan jo f.eks. være fristende å skrive «Kontor» på soverommet på inngangs-etasjen og dermed være fritatt. Så enkelt er det dog ikke. Rommet må være helt uegnet til soverom for å gi fritak.
Vårt hus «Kuben» er et hus som ikke har alle funksjoner på inngangsnivå. Kuben er et hus som finnes i mange varianter. Felles for alle Kuben-varianter er at soverommene er samlet nede og det vil ikke være mulig å få plass til både soverom, stue og kjøkken på 55 m2 grunnflate.
Kuben er et hus som ikke er designet for å misbruke reglene. Det er et hus med tre soverom egnet for små tomter. Og for oss er dette viktig. Myndighetene har nemlig et ris bak speilet. Helt uoffisielt har de nemlig signalisert at dersom vi boligprodusenter begynner å lage «sleipe løsninger» for å omgå reglene, vil reglene bli skjerpet. Derfor følger vi reglene lojalt.
Spurv er et annet lite hus. Der er det god plass til et soverom i inngangsetasjen. Selv om mange velger bort dette soverommet, vil det være mulig å re-etablere et soverom der dersom behovet skulle endre seg. Derfor vil dette huset, som våre øvrige hus, fra vår hånd alltid tilfredsstille kravene til tilgjengelig boenhet».
Tilgjengelig boenhet smart eller overformynderi?
Det kan jo virke litt voldsomt at myndighetene skal stille krav til at alle boliger er tilgjengelige for alle funksjonsnedsettelser. «Vår familie» er tross alt helt funksjonsfriske. Det var også min først tanke.
Men tenk igjen. En ulykke eller sykdom kan ramme alle. (Bank i bordet). Slikt kan virkelig endre forholdene for en familie. Belastningen kan bli stor, både emosjonelt, fysisk og jobbmessig. Da er det faktisk ganske fint at du slipper å bytte bolig også.
Disse blir vinnerne i fremtidens boligmarked
Disse blir vinnerne i fremtidens boligmarked
Nylig kunne vi lese i avisen at byggekostnaden for en ny bolig har steget med 60% på fire år fra 2021. Det tilsvarer 15% hvert eneste år. En bolig som det i 2021 kostet 4 millioner å bygge, koster 5,5 å bygge i år.
Nå har ikke Småhus-Spesialisten så dyre boliger, men våre priser har selvsagt steget proporsjonalt. Og det er materialer som står for den største stigningen. Kraftig prisstigning i for nybygg har rammet alle vestlige land, men økningen har vært aller mest i Norge.
Årsaken er mangel på trevarer i verden, reguleringer i USA, barkebilleangrep i Canada, høyere renter, svakere kronekurs, dyrere olje og den særnorske, voldsomme prisveksten på strøm.
Fremtiden med EU-bomben mer interessant
Hva som vil skje i fremtiden er viktigere for gode valg enn hva som har skjedd i fortiden. Men selv med krystallkule vil det være vanskelig å si noe sikkert om fremtiden. Men litt kan vi tillate oss å gjette på.
I takt med at nypriser har gått opp og antall nystartede hus har gått ned, har etterspørselen etter brukte hus gått opp. Følgelig har prisen på gamle hus også gått opp. Men så detonerer EU-bomben.
Stortinget har vedtatt å innføre EUs energidirektiv nummer fire. Dette vil få stor betydning for eiere av eldre hus. Nøyaktig hva det betyr, vet foreløpig ingen. Men direktivet slår fast at energiforbruket i eksisterende hus skal reduseres kraftig frem til 2035 og enda mer frem til 2050.
Direktivet snakker selvsagt om det samlede energiforbruket i gamle hus i Norge, ikke enkelthus. Men Norge må lage regler som rammer de enkelte husene. Nye regler som bestemmer at eldre hus må etterisoleres, bytte energikilde, bytte vinduer, montere romtermostater, installere ventilasjonsanlegg og/eller installere varmepumper av ulike slag.
Dette må eiere av eldre hus gjøre
Hva som menes med eldre hus og hvilke regler som vil gjelde er ikke bestemt. Å pålegge eiere å endre et hus som allerede er godkjent slik det står, kan være grunnlovsstridig. Det vil være å gi en lov tilbakevirkende kraft, men politikerne har noen ess i ermet.
Vi vet fra andre forhold at renovering kan utløse krav om at bygget etter renoveringen skal tilfredsstille nye krav. F.eks. vil renovering av kjøkken medføre at du må installere komfyrvakt selv om det ikke var et krav den gang kjøkkenet ble bygget. Og renovering av næringsarealer medfører at lokalene må følge reglene for universell utforming, selv om det ikke var et krav den gang lokalene ble bygget. Vårt tips er at selv en begrenset oppussing av boligen, vil utløse krav om kraftige energitiltak.
Disse blir rammet
Det er Teknisk Forskrift som bestemmer detaljer om byggingers tekniske tilstand. Tek17, som gjelder i dag, kom i 2017. Det kom viktige forskrifter som endret måten å bygge på tidligere også. Det kom regler både i 1981 og 1997 som den gang de kom, var moderne. Fra et energi-perspektiv representerte de begge kraftige forbedringer fra sine forgjengere. De er dog nesten latterlig sammenlignet med dagens krav.
I 1981 ble det i praksis innført krav om 15 cm isolasjon i veggene og 20 cm i taket. I 1997 ble dette øket til hhv. 20 og 25 cm. Dagens hus bygges med 25 cm isolasjon i veggene og 35 cm i gulv og tak.
Vårt tips er at kravet til tiltak vil ramme alle hus godkjent før 1981. Kanskje alle hus bygget før 1997, men vi tipper at de blir spart neste runde. Vi tipper at alle hus eldre enn 1981 blir pålagt kraftige energitiltak dersom det skal gjøres noe mer enn å male ytterveggen.
Konsekvensen av å etterisolere
Det høres greit ut å legge litt ekstra isolasjon på veggen, men så enkelt er det ikke.
Ekstra isolasjon kan legges på utsiden eller innsiden. Utsiden kan ofte være å foretrekke, men det kan være vansklig. Et hus som måler 10x8 meter har et bebygd areal på 80 m2. Utbyggere har til alle tider forsøkt å maksimere utnyttelsesgraden. Dersom vi øker fra 10 til 25 cm isolasjon i veggene, går arealet opp til 86 m2. Et mål som ofte kan være over tillatt areal på tomten. Da er alternativet å isolere på innsiden.
Men å isolere på innsiden betyr at alle yttervegger flyttes 15 cm inn. Det får selvsagt konsekvenser for plassen inne. Det kan fort bli for trangt og/eller dyrt. Kanskje må man ha helt nytt kjøkken dersom det står i et rom med yttervegg. Og kanskje må vegger og vinduer flyttes på for å gi plass til brukere.
Uansett metode vil vi få et teknisk problem. Luft som går fra varme inne i huset til kulden på utsiden, vil kondensere og legge fra seg fukt inne i veggen. Det gjør at det blir helseskadelig muggvekst og veggen vil råtne veldig fort. For å forhindre det, legges det en plast på varm side av veggen. Det har blitt gjort helt siden vi begynte å isolere veggene, men kravene til utførelse har økt i takt med tykkelsen på isolasjonen. I dag tapes alle skjøter og overganger og plasten legges fem cm inne i veggen for å beskytte den. Tidligere ble dette gjort langt mindre omstendelig, men godt nok etter den tids isolasjonsmengde. Uansett hvilken side du isolerer på, bør altså fuktsperren på innsiden skiftes ut også. Da må himling og gulvbelegg fjernes for å få gode tettinger i skjøtene.
Store kostnader - endret marked
Ny krav kan altså medføre ekstremt store kostnader. Det vil bli laget gode støtteordninger, men garantert ikke av en slik størrelse at huseier slipper gratis unna. I dag gis det typisk 10.000 kroner i støtte for å skifte vinduer for 100.000 kroner. Hvis regningen kommer på en million eller mer, hjelper det ikke stort å få 100.000 i støtte - hvis støtten blir så høy.
Vi tror prisene for gamle hus relativt sett vil falle som en sten. De færreste med vett i behold vil tørre å kjøpe hus uten å kjenne omfanget av tiltakene som må iverksettes. Med "relativt, mener vi i forhold til andre hus. Muligens vil vi se prisfall i kroner og ører for eldre hus, men mest sannsynlig vil prisene stå nokså stille mens alle andre priser og lønninger går opp. Vinnerne i boligmarkedet de neste årene vil være eiere av nybygg. Særlig nye, små hus med lite energiforbruk.
Se mer av Småhus-nytt