Disse blir vinnerne i fremtidens boligmarked

Nylig kunne vi lese i avisen at byggekostnaden for en ny bolig har steget med 60% på fire år fra 2021. Det tilsvarer 15% hvert eneste år. En bolig som det i 2021 kostet 4 millioner å bygge, koster 5,5 å bygge i år.

Nå har ikke Småhus-Spesialisten så dyre boliger, men våre priser har selvsagt steget proporsjonalt. Og det er materialer som står for den største stigningen. Kraftig prisstigning i for nybygg har rammet alle vestlige land, men økningen har vært aller mest i Norge.

Årsaken er mangel på trevarer i verden, reguleringer i USA, barkebilleangrep i Canada, høyere renter, svakere kronekurs, dyrere olje og den særnorske, voldsomme prisveksten på strøm.

Fremtiden med EU-bomben mer interessant

Hva som vil skje i fremtiden er viktigere for gode valg enn hva som har skjedd i fortiden. Men selv med krystallkule vil det være vanskelig å si noe sikkert om fremtiden. Men litt kan vi tillate oss å gjette på.

I takt med at nypriser har gått opp og antall nystartede hus har gått ned, har etterspørselen etter brukte hus gått opp. Følgelig har prisen på gamle hus også gått opp. Men så detonerer EU-bomben.

Stortinget har vedtatt å innføre EUs energidirektiv nummer fire. Dette vil få stor betydning for eiere av eldre hus. Nøyaktig hva det betyr, vet foreløpig ingen. Men direktivet slår fast at energiforbruket i eksisterende hus skal reduseres kraftig frem til 2035 og enda mer frem til 2050.

Direktivet snakker selvsagt om det samlede energiforbruket i gamle hus i Norge, ikke enkelthus. Men Norge må lage regler som rammer de enkelte husene. Nye regler som bestemmer at eldre hus må etterisoleres, bytte energikilde, bytte vinduer, montere romtermostater, installere ventilasjonsanlegg og/eller installere varmepumper av ulike slag.

Dette må eiere av eldre hus gjøre

Hva som menes med eldre hus og hvilke regler som vil gjelde er ikke bestemt. Å pålegge eiere å endre et hus som allerede er godkjent slik det står, kan være grunnlovsstridig. Det vil være å gi en lov tilbakevirkende kraft, men politikerne har noen ess i ermet.

Vi vet fra andre forhold at renovering kan utløse krav om at bygget etter renoveringen skal tilfredsstille nye krav. F.eks. vil renovering av kjøkken medføre at du må installere komfyrvakt selv om det ikke var et krav den gang kjøkkenet ble bygget. Og renovering av næringsarealer medfører at lokalene må følge reglene for universell utforming, selv om det ikke var et krav den gang lokalene ble bygget. Vårt tips er at selv en begrenset oppussing av boligen, vil utløse krav om kraftige energitiltak.

Disse blir rammet

Det er Teknisk Forskrift som bestemmer detaljer om byggingers tekniske tilstand. Tek17, som gjelder i dag, kom i 2017. Det kom viktige forskrifter som endret måten å bygge på tidligere også. Det kom regler både i 1981 og 1997 som den gang de kom, var moderne. Fra et energi-perspektiv representerte de begge kraftige forbedringer fra sine forgjengere. De er dog nesten latterlig sammenlignet med dagens krav.

I 1981 ble det i praksis innført krav om 15 cm isolasjon i veggene og 20 cm i taket. I 1997 ble dette øket til hhv. 20 og 25 cm. Dagens hus bygges med 25 cm isolasjon i veggene og 35 cm i gulv og tak.

Vårt tips er at kravet til tiltak vil ramme alle hus godkjent før 1981. Kanskje alle hus bygget før 1997, men vi tipper at de blir spart neste runde. Vi tipper at alle hus eldre enn 1981 blir pålagt kraftige energitiltak dersom det skal gjøres noe mer enn å male ytterveggen.

Konsekvensen av å etterisolere

Det høres greit ut å legge litt ekstra isolasjon på veggen, men så enkelt er det ikke.

Ekstra isolasjon kan legges på utsiden eller innsiden. Utsiden kan ofte være å foretrekke, men det kan være vansklig. Et hus som måler 10x8 meter har et bebygd areal på 80 m2. Utbyggere har til alle tider forsøkt å maksimere utnyttelsesgraden. Dersom vi øker fra 10 til 25 cm isolasjon i veggene, går arealet opp til 86 m2. Et mål som ofte kan være over tillatt areal på tomten. Da er alternativet å isolere på innsiden.

Men å isolere på innsiden betyr at alle yttervegger flyttes 15 cm inn. Det får selvsagt konsekvenser for plassen inne. Det kan fort bli for trangt og/eller dyrt. Kanskje må man ha helt nytt kjøkken dersom det står i et rom med yttervegg. Og kanskje må vegger og vinduer flyttes på for å gi plass til brukere.

Uansett metode vil vi få et teknisk problem. Luft som går fra varme inne i huset til kulden på utsiden, vil kondensere og legge fra seg fukt inne i veggen. Det gjør at det blir helseskadelig muggvekst og veggen vil råtne veldig fort. For å forhindre det, legges det en plast på varm side av veggen. Det har blitt gjort helt siden vi begynte å isolere veggene, men kravene til utførelse har økt i takt med tykkelsen på isolasjonen. I dag tapes alle skjøter og overganger og plasten legges fem cm inne i veggen for å beskytte den. Tidligere ble dette gjort langt mindre omstendelig, men godt nok etter den tids isolasjonsmengde. Uansett hvilken side du isolerer på, bør altså fuktsperren på innsiden skiftes ut også. Da må himling og gulvbelegg fjernes for å få gode tettinger i skjøtene.

Store kostnader - endret marked

Ny krav kan altså medføre ekstremt store kostnader. Det vil bli laget gode støtteordninger, men garantert ikke av en slik størrelse at huseier slipper gratis unna. I dag gis det typisk 10.000 kroner i støtte for å skifte vinduer for 100.000 kroner. Hvis regningen kommer på en million eller mer, hjelper det ikke stort å få 100.000 i støtte - hvis støtten blir så høy.

Vi tror prisene for gamle hus relativt sett vil falle som en sten. De færreste med vett i behold vil tørre å kjøpe hus uten å kjenne omfanget av tiltakene som må iverksettes. Med "relativt, mener vi i forhold til andre hus. Muligens vil vi se prisfall i kroner og ører for eldre hus, men mest sannsynlig vil prisene stå nokså stille mens alle andre priser og lønninger går opp. Vinnerne i boligmarkedet de neste årene vil være eiere av nybygg. Særlig nye, små hus med lite energiforbruk.

Se mer av Småhus-nytt

Arkiv

Du vil ha huset en meter større, kan det bety så mye? Jeg mener, når snekkeren først står der på og snekrer vegg, kan det bety så mye fra eller til om han strekker det den menter lenger?

Det kan fort dra på seg mer enn man aner. En menter lenger vegg på den ene siden av huset, betyr en meter også på den andre. Det er 15 flere bord til kledningen, 4 flere stendere i veggen, 6 flere løpemeter med sviller, litt flere spiker, to meter svillepapp og en ekstra pakke med isolasjon, nesten 5 m2 plast og 5 m2 vindsperre, 22 løpemeter med lekter og sløyfer og to ekstra gipsplater. På gulvet inne trengs det 2 ekstra pakker med parkett, en lengde med underlagsapp, 1 m3 betong og 2 ekstra flak med armerings nett. Og alt dette skal monters. Det tar selvsagt litt tid til sammen.

Og alt over er bare for en etasje. Dobbelt så mye dersom du har to etasjer og eventuelt innvendige skillevegger. Og så kommer tak i tillegg. En liten meter drar med seg ganske mange kostander. Kostander som er helt unødvendig dersom du faktisk ikke trenger plassen.

Dessuten, hver gang du skal vaske gulvet, så tar det litt lenger tid. Ikke mye, et par minutter kanskje. Og det samme hver gang du skal tørke støv.  To-tre minutter i uka. 2,5 timer i året.

Mange bekker små blir en stor å. Det tar litt tid, tid du ikke trenger å bruke hvis du ikke absolutt vil.  

Det koster litt ekstra å fyre opp. Nesten 2/3 av energiforbruket ditt går til oppvarming. Jo større areal, jo mer går med til å holde varmen. Energi du ikke trenger å bruke hvis du ikke må. Penger du kan spare hver måned hvis du vil.

Mange har innsett dette. At litt større er faktisk ganske mye dyrere. At det er morsommere ting å bruke tid og penger på enn et for stort hus. De smarte tenker smart. De smarte bygger ikke hus for å imponere andre. De smarte bygger ikke større hus enn de trenger.

Noen ville kalt Småhus-Spesialisten for Smarthus-Spesialisten. Vi er spesialister på å bygge smart, og ikke større enn du trenger.  

 

Noen ville kalt Småhus-Spesialisten for Smarthus-Spesialisten