Disse blir vinnerne i fremtidens boligmarked
Disse blir vinnerne i fremtidens boligmarked
Nylig kunne vi lese i avisen at byggekostnaden for en ny bolig har steget med 60% på fire år fra 2021. Det tilsvarer 15% hvert eneste år. En bolig som det i 2021 kostet 4 millioner å bygge, koster 5,5 å bygge i år.
Nå har ikke Småhus-Spesialisten så dyre boliger, men våre priser har selvsagt steget proporsjonalt. Og det er materialer som står for den største stigningen. Kraftig prisstigning i for nybygg har rammet alle vestlige land, men økningen har vært aller mest i Norge.
Årsaken er mangel på trevarer i verden, reguleringer i USA, barkebilleangrep i Canada, høyere renter, svakere kronekurs, dyrere olje og den særnorske, voldsomme prisveksten på strøm.
Fremtiden med EU-bomben mer interessant
Hva som vil skje i fremtiden er viktigere for gode valg enn hva som har skjedd i fortiden. Men selv med krystallkule vil det være vanskelig å si noe sikkert om fremtiden. Men litt kan vi tillate oss å gjette på.
I takt med at nypriser har gått opp og antall nystartede hus har gått ned, har etterspørselen etter brukte hus gått opp. Følgelig har prisen på gamle hus også gått opp. Men så detonerer EU-bomben.
Stortinget har vedtatt å innføre EUs energidirektiv nummer fire. Dette vil få stor betydning for eiere av eldre hus. Nøyaktig hva det betyr, vet foreløpig ingen. Men direktivet slår fast at energiforbruket i eksisterende hus skal reduseres kraftig frem til 2035 og enda mer frem til 2050.
Direktivet snakker selvsagt om det samlede energiforbruket i gamle hus i Norge, ikke enkelthus. Men Norge må lage regler som rammer de enkelte husene. Nye regler som bestemmer at eldre hus må etterisoleres, bytte energikilde, bytte vinduer, montere romtermostater, installere ventilasjonsanlegg og/eller installere varmepumper av ulike slag.
Dette må eiere av eldre hus gjøre
Hva som menes med eldre hus og hvilke regler som vil gjelde er ikke bestemt. Å pålegge eiere å endre et hus som allerede er godkjent slik det står, kan være grunnlovsstridig. Det vil være å gi en lov tilbakevirkende kraft, men politikerne har noen ess i ermet.
Vi vet fra andre forhold at renovering kan utløse krav om at bygget etter renoveringen skal tilfredsstille nye krav. F.eks. vil renovering av kjøkken medføre at du må installere komfyrvakt selv om det ikke var et krav den gang kjøkkenet ble bygget. Og renovering av næringsarealer medfører at lokalene må følge reglene for universell utforming, selv om det ikke var et krav den gang lokalene ble bygget. Vårt tips er at selv en begrenset oppussing av boligen, vil utløse krav om kraftige energitiltak.
Disse blir rammet
Det er Teknisk Forskrift som bestemmer detaljer om byggingers tekniske tilstand. Tek17, som gjelder i dag, kom i 2017. Det kom viktige forskrifter som endret måten å bygge på tidligere også. Det kom regler både i 1981 og 1997 som den gang de kom, var moderne. Fra et energi-perspektiv representerte de begge kraftige forbedringer fra sine forgjengere. De er dog nesten latterlig sammenlignet med dagens krav.
I 1981 ble det i praksis innført krav om 15 cm isolasjon i veggene og 20 cm i taket. I 1997 ble dette øket til hhv. 20 og 25 cm. Dagens hus bygges med 25 cm isolasjon i veggene og 35 cm i gulv og tak.
Vårt tips er at kravet til tiltak vil ramme alle hus godkjent før 1981. Kanskje alle hus bygget før 1997, men vi tipper at de blir spart neste runde. Vi tipper at alle hus eldre enn 1981 blir pålagt kraftige energitiltak dersom det skal gjøres noe mer enn å male ytterveggen.
Konsekvensen av å etterisolere
Det høres greit ut å legge litt ekstra isolasjon på veggen, men så enkelt er det ikke.
Ekstra isolasjon kan legges på utsiden eller innsiden. Utsiden kan ofte være å foretrekke, men det kan være vansklig. Et hus som måler 10x8 meter har et bebygd areal på 80 m2. Utbyggere har til alle tider forsøkt å maksimere utnyttelsesgraden. Dersom vi øker fra 10 til 25 cm isolasjon i veggene, går arealet opp til 86 m2. Et mål som ofte kan være over tillatt areal på tomten. Da er alternativet å isolere på innsiden.
Men å isolere på innsiden betyr at alle yttervegger flyttes 15 cm inn. Det får selvsagt konsekvenser for plassen inne. Det kan fort bli for trangt og/eller dyrt. Kanskje må man ha helt nytt kjøkken dersom det står i et rom med yttervegg. Og kanskje må vegger og vinduer flyttes på for å gi plass til brukere.
Uansett metode vil vi få et teknisk problem. Luft som går fra varme inne i huset til kulden på utsiden, vil kondensere og legge fra seg fukt inne i veggen. Det gjør at det blir helseskadelig muggvekst og veggen vil råtne veldig fort. For å forhindre det, legges det en plast på varm side av veggen. Det har blitt gjort helt siden vi begynte å isolere veggene, men kravene til utførelse har økt i takt med tykkelsen på isolasjonen. I dag tapes alle skjøter og overganger og plasten legges fem cm inne i veggen for å beskytte den. Tidligere ble dette gjort langt mindre omstendelig, men godt nok etter den tids isolasjonsmengde. Uansett hvilken side du isolerer på, bør altså fuktsperren på innsiden skiftes ut også. Da må himling og gulvbelegg fjernes for å få gode tettinger i skjøtene.
Store kostnader - endret marked
Ny krav kan altså medføre ekstremt store kostnader. Det vil bli laget gode støtteordninger, men garantert ikke av en slik størrelse at huseier slipper gratis unna. I dag gis det typisk 10.000 kroner i støtte for å skifte vinduer for 100.000 kroner. Hvis regningen kommer på en million eller mer, hjelper det ikke stort å få 100.000 i støtte - hvis støtten blir så høy.
Vi tror prisene for gamle hus relativt sett vil falle som en sten. De færreste med vett i behold vil tørre å kjøpe hus uten å kjenne omfanget av tiltakene som må iverksettes. Med "relativt, mener vi i forhold til andre hus. Muligens vil vi se prisfall i kroner og ører for eldre hus, men mest sannsynlig vil prisene stå nokså stille mens alle andre priser og lønninger går opp. Vinnerne i boligmarkedet de neste årene vil være eiere av nybygg. Særlig nye, små hus med lite energiforbruk.
Se mer av Småhus-nytt
Arkiv
Skal du bygge selv trenger du en småhus-spesialist
Når du skal bygge selv kan du forme huset ditt slik du selv vil. For å bygge små hus må vi være ekstra påpasselig med å utnytte arealene godt. Og det må vi gjøre uten å gå på akkord med gode design-prinsipper. På markedet finnes det mange ferdighus. Og mange av dem er svært pene. Vi kan se at ferdighus-produsenten har lagt vekk på design. De fleste gjør det, og mange med stor dyktighet.
Imidlertid synes vi planløsninger ofte kan virke mer tilfeldig. Eksteriøret bærer ofte tydelig preg av å spille på følelser. Noen hus har store kose-faktor. Andre har stor show-off faktor. Designet for å skille seg ut og bli lagt merke til av forbipasserende. Atter andre har et bevisst valg om ikke å skille seg ut.
Soner eller "der fikk vi plass-løsninger"
Ofte ser vi det vi oppfatter som tilfeldige romløsninger. Tilsynelatende ligger noen av rommene tilfeldig plassert, uten andre tanker bak enn at det var plass til et rom der.
Vi mener hus bør ha gjennomtenkte soner. Alle hus har private og offentlige rom. Med offentlige i denne sammenhengen tenker vi på rom som skal besøkes av gjester. Typiske offentlige rom er inngang / hall og stue, eventuelt en åpent kjøkken. Samt et toalett. Her kommer gjestene inn, oppholder seg mens de spiser, drikker, danser eller på annen måte koser seg samme med vertskapet.
Private rom er typiske soverom, gjerne bad og kanskje hobbyrom. Dette er rom hvor gjester normalt ikke skal ferdes i.
En god planløsning har klare soner hvor gjester kan komme inn og ferdes i den offentlige sonen uten å komme i konflikt med den private sonen. For to etasjes hus kan f.eks. den ene etasjen være helt privat sone, mens den andre prioriteres til gjester.
"Der fikk vil plass"-løsninger klemmer ofte inn et soverom med inngang fra stuen. Eller på annet vis plasserer et rom der et synes å være plass, uten at det ligger slik sone-tanke bak. Da blir det lett å designe hus.
Privat eller offentlig sone
Noen rom kan være vanskelig å definere. Et kontor kan f.eks. være helt privat som et typisk hjemmekontor. Da kan det gjerne ligge i privat sone.
Men hva om du forventer å ta imot litt besøk på kontoret? Da ligger det kanskje bedre i offentlig sone? Når du bygger hus selv kan du tilstrebe løsninger som passer deg.
Hjemmekontor er utvilsomt kommet for å bli. I overskuelig fremtid vil mange utføre deler av sitt arbeid hjemmefra. Da er det ok at kontoret er plassert på et hyggelig sted i huset og ikke bare stappet inn der det er plass. Apropos "kontoret". Det er ofte to utearbeidene i en husholdning. Kreves det to arbeidsplasser? Kan en arbeidsplass deles på? Er det greit å dele rom eller må det være separate kontorer som i et ekte kontorbygg?
Hjemmekontor trenger ikke være stort. Det finnes smarte løsninger for å ha de i f.eks. stuen, men det bør være hyggelig hvis du skal tilbringe mye tid der.
Minstemann i kottet
Fra gammelt av har det ikke vært uvanlig at eldste barn har det største barneværelset. Deretter faller størrelsen i takt med fødselsrekkefølgen. Sistemann ble stuet bort i et kott under trappen. Den som er vokst opp som yngstemann vet hvor kjipt det er.
Vi i Småhus-spesialisten tilstreber likest mulig størrelse på barneværelsene. Vi tror dine yngste barn vil takke deg for å gjøre det samme.
TV-stue på loftet
En egen TV-stue er unektelig fint. Det gjør det mulig for noen i familen å se TV uten at alle må delta. Mange tradisjonelle hus er utstyrt med loftsstue som gjerne blir benyttet til kominerte leke- og TV-stue. Det kan fungere fint for noen, men kan gi uheldig støy når mor og far vil se TV etter sengetid for barna. Noen bekymrer seg også over at barna ser på skjerm uten at voksne kan følge med på hva som vises. Kanskje er det bedre å ha TV titting et annet sted? Et sted hvor man kan følge med på barna og hvor barna ikke forstyrres etter leggetid?
Bygge selv og "Der fikk vi plass-løsninger"
Det finnes få absolutte riktige løsninger i et hus. Vi er forskjellige og har forskjellige behov. Mange husbyggere plukker bare ut et hus i katalogen uten særlig tanke for om løsningen kan bli bedre. Hvis det er deg, hvorfor vil du da egentlig bygge selv? Kan du ikke da bare flytte inn et ferdig hus hvor noen har tenkt for deg?
Det er to store fordeler ved å bygge selv;
- Det er som regel mye billigere enn å kjøpe noe ferdig
- Du kan få huset slik det passer for ditt behov
Ikke mist halvparten av fordelene ved å bygge selv. Snakk med oss. Vi forstår at våre kunder er unike og vil ha huset tilpasset eget behov. Og det trenger ikke å koste mer enn å velge fra en katalog.