Beklager rot og ufullstendig tekst. Vi bygger om siden for å gi deg en bedre opplevelse.
Det er i i prinsippet tre måter å finansiere din nye bolig på. de fleste bruker alle tre i kombinasjon.
- Egenkapital
- Egeninnsats
- Lån
Her vil du lære om
- byggelån og finansiering i byggeperioden
- egenkapital - bundet og fri
- egeninnsats og mulighet til å øke din egenkapital
- kilder til lån
De fleste som som skal bygge hus trenger et lån til hele eller deler av byggesummen. Da bruker man vanligvis et byggelån.
Byggelån
Byggelånet gis gjerne som en ramme tilpasset det lånebehovet du har og betales gjerne ut til entreprenører og leverandører etter hvert som du leverer fakturaer fra disse til banken.
Et byggelån er gjerne dyrere enn en vanlig nedbetalingslån. Derfor konverteres det til et vanlig nedbetalingslån når husbyggingen er ferdig.
Byggelånet kan også være større enn det du trenger når du er ferdig med å bygge. Hvis du f.eks. har egenkapital bundet i nåværende bolig, en bolig du trenger mens du bygger, men som du selger og får penger for når ditt nye hus er ferdig, brukes til å betale tilbake noe av byggelånet.
Eksempel:
La oss si du har en bolig idag som er verdt 5 millioner. Du har et boliglån på denne på 3 millioner. Da har du 2 millioner i egenkapital bundet i boligen.
La oss si at ditt nye hus koster 6 millioner inklusive tomt. Da trenger du altså å låne 4 millioner når din nåværende bolig er solgt. Tomteselger og husbygger vil imidlertid ha penger før det. Tomteselger vil ha 2 millioner for tomten før du får begynne å bygge og husleverandør vil ha 4 millioner fordelt utover byggeperioden. Du trenger altså 6 millioner i byggelån mens du opprettholder din nåværende bolig med 3 millioner i lån og 2 millioner i bundet egenkapital.
Banken vurderer to forhold før den gir deg lån. Det er den sikkerhet de kan få og din betjeningsevne.
Betjeningsevne
Betjeningsevnen er bankens vurdering av hvor stort lån du greier å betale på. Ikke bare boliglån, men alle dine lån til sammen. Altså billån, båtlån og kreditkostlån osv. Eventuelt leasingavtale på bil, blir regnet med som billån. Kreditkortlån blir regnet inn med rammen for kredittkortet, ikke hvor mye du faktisk har trukket på det.
Banken vurderer også din familiesituasjon. Et ungt par uten barn, vil med stor sannsynlighet få barn og ekstra kostnader med det i nær fremtid. Et godt voksent par med barn som har flyttet hjemmefra, vil ikke få det. Men kanskje blir dette eldre paret snart pensjonister og får mindre å rutte med enn nå. Bankene har maler for dette, men det styrker som regel din sak å ha et budsjett som viser dine levekostnader før, under og etter byggingen. Ikek minst kan det fortelle banken at du er en person med økonomisk forstand og kontroll.
Småhus-Spesialisten har utviklet en budsjett-mal for slik bruk som er gratis for sine kunder.
I eksempelet over vil du ha et boliglån på 4 millioner når du er ferdig. Det er mer enn i dag, men banken mener at det kan du/dere med den familieinntekten dere har, greie å betjene.
Banken ser at du ikke vil greie å betale renter på både ditt nåværende boliglån på 3 millioner og byggelån på 6 millioner, men ser at du har regnet byggelånsrenter inn som en del av byggebudsjettet.
Sikkerhet
Det andre banken vurderer er sikkerheten. Det vil si at banken tar pant i dine eiendeler slik at disse kan selges og banken kan få igjen sitt utlån.
I eksempelet over har banken pant i din nåværende bolig. Dersom du ikek betaler lånet som avtalt, kaster de deg ut av boligen og selger den til dekning av lånet. De bryr seg ikke om hvor mye de får for det, bare de får sine 3 millioner.
De ser at ditt nye hus vil være verdt minst de 6 millionene tomt og bygging koster til sammen, og sannsynligvis enda mer når det er ferdig. Så når du er ferdig med å bygge og skal låne 4 millioner, har du nok sikkerhet.
Banken ser også at den har tilfredsstillende sikkerhet gjennom hele perioden, selv om du til sammen kommer til å låne 9 millioner på det meste. Banken sikrer byggelånet både i ditt nåværende hus og nybygget, men de spiller en betingelse. Utbetaling til leverandører skal ikke overstige verdien av det utførte arbeidet!
Dette er viktig både for deg og banken. Det betyr at nybygget, i hvert fall i teorien, kan selges for den verdien som er tilført bygget. Å utbetale mer enn den tilførte verdien, vil være det samme som å betale forskudd.
Forskuddsbetaling
Dersom du betaler forskudd, og leverandøren går konkurs, får du ingen leveranse selv om du har betalt for det.
Se mer om farene med forskuddsbetaling her↓
I en normal byggekontrakt er det vanligvis ikke nødvendig med forskuddsbetaling og det bør ringe kraftige alarmklokker dersom leverandøren krever forskudd. Det hender dog dersom leverandøren må gjøre store og dyre arbeider spesielt for ditt prosjekt før det ankommer byggeplass og får verdi for deg, at forskudd er nødvendig. Men da skal du ha en bankgaranti fra leverandøren. En bankgaranti er et dokument fra en bank som garanterer deg pengene tilbake dersom leverandøren går konkurs før du har fått varene dine.
Du skal aldri akseptere avtaler om å betale forskudd uten å motta bankgaranti fra leverandøren som krever det.
Som kunde av Småhus-Spesialisten får du gratis tilgang til verktøy for både budsjett og finansieringsplan hvor byggelånsrenter er en del av kostnadsbildet.
Egenkapital
Det er som
Egenkapital er penger du har tilgjengelig f.eks. i bank eller fond. Men egenkapital kan også være bundet i din nåværende bolig slik at du ikke kan bruke den til å bygge med.